Des zones de présence d’un risque de mérule ont été délimitées par arrêtés préfectoraux en juin 2025 à Saint-Brieuc, Lannion, Perros-Guirec et Saint-Quay-Portrieux : si votre bien s’y trouve, l’acheteur doit être informé de ce risque. Un expert avant vente dans les Côtes-d’Armor vous aide à préparer ces informations et à connaître l’état réel de votre maison ou de votre appartement. GEB Atlantique, l’agence du réseau GEB pour le département, inspecte votre bien et en décrit l’état dans un rapport écrit à présenter aux acquéreurs.
Connaître les défauts avant les acheteurs
Une couverture qui a vécu, une tache d’humidité au bas d’un mur, une véranda ajoutée sans grand soin : un acheteur attentif finira par les voir, parfois lors d’une seconde visite avec un artisan. Mieux vaut les avoir repérés avant lui. Le bilan avant vente vous aide à :
- faire la part entre l’entretien courant, une réparation et un défaut sérieux ;
- décider s’il vaut mieux réaliser certains travaux ou en tenir compte dans le prix ;
- répondre aux questions des visiteurs avec un document écrit.
Vices cachés : le cadre fixé par le Code civil
Le vendeur répond des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil). L’acheteur a deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648).
La clause qui écarte cette garantie, courante entre particuliers, ne protège que le vendeur qui ignorait le vice (article 1643). Un défaut décrit par écrit à l’acheteur avant la signature n’est en principe plus caché pour lui. Le rapport, remis avant le compromis et annexé si vous le souhaitez, conserve la trace de cette information.
Mérule, termites, patrimoine : ce qui vaut dans les Côtes-d’Armor
Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou à l’acte de vente. Si un diagnostic exigé manque, par exemple pour le plomb, l’amiante, le gaz ou l’électricité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Trois points sont propres au département :
- Mérule. Selon la préfecture des Côtes-d’Armor, quatre arrêtés de juin 2025 délimitent des zones de risque dans les quatre communes citées plus haut ; dans ces zones, l’information sur ce risque est obligatoire lors de la vente. Dès que la présence du champignon est avérée dans un immeuble, l’occupant doit la déclarer en mairie. L’expert repère les bois dégradés et l’humidité persistante qui doivent conduire à un diagnostic spécialisé.
- Termites. Aucun arrêté préfectoral relatif aux termites n’a été pris dans le département : l’état relatif aux termites n’est donc pas exigé pour vendre. Une charpente ancienne mérite tout de même un examen, car d’autres insectes s’attaquent au bois.
- Lannion. La ville dispose d’un site patrimonial remarquable créé par arrêté du 6 janvier 2023, dont le périmètre est fixé par un plan annexé. Dans ce périmètre, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble demandent une autorisation et l’accord de l’architecte des Bâtiments de France : si vous avez changé des fenêtres ou repris une façade, rassemblez les autorisations obtenues.
Si votre bien a été indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle pendant que vous en étiez propriétaire, l’état des risques doit aussi le mentionner (article L125-5 du Code de l’environnement). Un sinistre est en cours ? Voyez notre page sur l’expertise après une catastrophe naturelle.
Le bilan avant vente, en pratique
L’expert parcourt votre logement, du sous-sol à la toiture quand elle est accessible, et vous interroge sur ses travaux, ses sinistres et son entretien. Il examine la structure, l’humidité, les menuiseries, l’isolation et les rénovations. Son bilan porte sur l’état général du bâti, que les diagnostics n’ont pas pour objet d’évaluer. Si un acquéreur demande une contre-visite, l’expert peut aussi vous y accompagner pour répondre aux questions techniques.
Vous recevez un rapport écrit : défauts constatés et origine probable, travaux conseillés et leur estimation, améliorations utiles avant la mise en vente. Une ancienne infiltration vous inquiète ? Consultez notre page sur l’expertise humidité et infiltrations dans les Côtes-d’Armor.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon logement est en zone de mérule ?
Les arrêtés et une carte des zonages sont publiés par les services de l’État, et votre notaire peut aussi vous renseigner. Le zonage signale un risque : seul un examen du bâtiment dit si le champignon est présent.
Faut-il faire les travaux avant de vendre ?
Ce n’est pas une obligation. Vous pouvez vendre en l’état en informant clairement les acheteurs et en intégrant les travaux dans le prix. Le rapport chiffre les deux options pour vous aider à trancher.
Je vends, mais j’achète aussi : que faire ?
Pour le bien que vous achetez, le bilan avant achat dans les Côtes-d’Armor vous renseigne sur son état et le coût des travaux avant de signer. Les deux missions peuvent être confiées à la même agence.
Vous vendez une maison ou un appartement dans les Côtes-d’Armor ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou présentez votre bien dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit.
