Un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) décrit l’état d’un bâtiment ou d’un chantier à une date certaine, et il fait foi jusqu’à preuve contraire. Dans le Bas-Rhin, l’agence GEB Alsace vous aide à choisir le bon constat au bon moment, vous oriente vers les commissaires de justice avec lesquels travaille le réseau GEB, puis apporte l’analyse technique qu’un constat ne contient pas.
Le commissaire de justice, une profession unique depuis 2022
Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires forment une seule profession, celle de commissaire de justice, créée par l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016. Cet officier public et ministériel est seul habilité à signifier les actes, comme une assignation, et à faire exécuter les décisions de justice. Il dresse aussi des constats, à la demande d’un juge ou d’un particulier.
Les constats utiles en bâtiment
- L’état des lieux avant travaux chez le voisin : avant une démolition, un terrassement ou une surélévation à côté de chez vous, il décrit vos murs, façades et clôtures, fissures existantes comprises. Si c’est vous qui faites les travaux, il se fait chez vos voisins, avec leur accord.
- L’abandon de chantier : il établit l’arrêt des travaux à une date certaine, l’état des ouvrages et le matériel laissé sur place. Voir notre page pour faire redémarrer un chantier abandonné.
- Les malfaçons visibles : avant toute reprise, il fige les défauts. Une fois réparés, ils ne pourront plus être montrés.
Permis de construire : faire constater l’affichage
Le bénéficiaire d’un permis de construire doit l’afficher sur le terrain, sur un panneau lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Pour un voisin, le délai de recours contentieux de deux mois court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R600-2 du Code de l’urbanisme).
En cas de contestation, c’est au bénéficiaire de prouver la date de début, la continuité et la lisibilité de l’affichage. Le constat de commissaire de justice apporte cette preuve, et mieux vaut le renouveler au cours de ces deux mois. En l’absence d’affichage, un recours reste possible jusqu’à six mois après l’achèvement des travaux.
Ce que vaut un constat
Le commissaire de justice fait des constatations purement matérielles, sans avis sur leurs conséquences de fait ou de droit. Hors matière pénale, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire (ordonnance du 2 juin 2016, article 1) : l’autre partie ne peut pas les écarter d’un simple démenti.
Il intervient chez vous, à votre demande, ou depuis la voie publique. Chez un tiers, il lui faut l’accord de l’occupant ou, à défaut, une autorisation du juge, sur requête ou en référé. Préparez la visite (points à constater, plans, dates des faits) et soyez présent.
Constat et expertise : deux outils complémentaires
Le constat dit ce qui est visible à une date donnée : une fissure de telle longueur, un chantier vide, un panneau absent. Il ne dit pas pourquoi. L’expert bâtiment recherche les causes, évalue la gravité, propose les solutions et chiffre les reprises. Le constat sécurise la preuve, le rapport l’explique.
Quand une preuve risque de disparaître, le constat passe en premier, et l’expert vous aide à lister ce qu’il faut faire constater. Pour un chantier voisin important, le maître d’ouvrage peut aussi demander au juge une expertise préventive des bâtiments alentour (article 145 du Code de procédure civile). L’agence est dirigée par Guy Kienlen, maître d’œuvre et expert bâtiment agréé du réseau GEB. Si des fissures apparaissent après des travaux voisins, voir notre expertise de fissures dans le Bas-Rhin.
Chantiers voisins et nappe peu profonde dans le Bas-Rhin
Dans la plaine d’Alsace, la nappe est accessible à faible profondeur, souvent à quelques mètres seulement, selon le BRGM. Un sous-sol creusé ou un pompage de chantier chez le voisin peut alors entraîner des tassements des bâtiments proches. À Strasbourg, à Schiltigheim, à Illkirch-Graffenstaden ou à Erstein, un état des lieux avant le premier coup de pelle évite de longues discussions sur l’ancienneté d’une fissure.
En cas de trouble anormal de voisinage, une tentative de règlement amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est en principe obligatoire avant de saisir le juge, et le constat sert de base à la discussion. Si elle échoue, un avocat en droit de la construction prend le relais. Les frais de constat peuvent entrer dans votre protection juridique, selon votre contrat.
Questions fréquentes
Un constat suffit-il à prouver des malfaçons ?
Il prouve l’état des lieux à une date certaine, mais pas la cause des désordres ni la responsabilité de l’entreprise. Pour cela, il faut une analyse technique.
Le commissaire de justice peut-il entrer chez mon voisin ?
Seulement avec l’accord de l’occupant, ou avec une autorisation du juge. Depuis la voie publique, il peut en revanche constater ce qui est visible.
Quand faire constater l’affichage d’un permis de construire ?
Dès l’installation du panneau, puis à nouveau pendant les deux mois qui suivent. C’est la continuité de l’affichage qu’il faut pouvoir prouver.
Faut-il un constat avant les travaux de mon voisin ?
C’est vivement conseillé avant une démolition, un terrassement ou une intervention sur un mur mitoyen. Sans état des lieux initial, il est difficile de prouver qu’une fissure est apparue pendant le chantier.
Un constat à prévoir ou un désordre à faire expliquer dans le Bas-Rhin ? Appelez GEB Alsace au 09 72 51 84 22, du lundi au vendredi de 8 h à 12 h et de 13 h à 18 h, ou décrivez votre situation dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. Pour en savoir plus, consultez la page de l’agence GEB Alsace, expert en bâtiment dans le Bas-Rhin.
