À Saintes comme à Saint-Jean-d’Angély, un acheteur apprend dès la première visite, par l’état des risques, que la commune est couverte par un plan de prévention des inondations. Un expert avant vente en Charente-Maritime fait le point sur l’état réel de votre maison ou de votre appartement et vous remet un rapport écrit à montrer aux acheteurs. C’est le rôle de GEB Atlantique, l’agence du Groupe Experts Bâtiment en Charente-Maritime : vous permettre de vendre en jouant la transparence, et limiter ainsi le risque de contestation une fois l’acte signé.
Ce qu’un bilan avant vente change pour vous
Toiture fatiguée, fissure rebouchée, sous-sol humide, salle de bains refaite sans facture : ces points nourrissent la négociation. Les connaître avant de recevoir les premiers visiteurs vous évite d’être pris de court lors d’une contre-visite. Le bilan vous permet de :
- savoir ce qui relève de l’entretien courant et ce qui constitue un vrai défaut ;
- choisir entre réaliser quelques travaux avant de publier l’annonce et les intégrer au prix ;
- répondre aux acheteurs avec un document écrit plutôt qu’avec des souvenirs.
Vices cachés : pourquoi l’information vous protège
Le vendeur doit sa garantie lorsque des défauts cachés empêchent d’utiliser le bien comme prévu, ou en réduisent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait offert moins (article 1641 du Code civil). L’action doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (article 1648).
La clause qui écarte cette garantie, courante entre particuliers, ne protège pas le vendeur qui connaissait le défaut (article 1643). À l’inverse, un défaut clairement signalé avant la vente n’est plus caché pour l’acheteur. Remis avant le compromis, et annexé si vous le souhaitez, le rapport conserve la preuve de l’information donnée.
Dossier de diagnostic et état des risques : quatre points propres au département
Le dossier de diagnostic technique accompagne la promesse ou l’acte authentique. S’il manque un diagnostic exigé (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif), ou s’il n’est plus valide, vous ne pouvez pas écarter la garantie des vices cachés pour le défaut correspondant (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). En Charente-Maritime :
- Termites et mérule. Le département est déclaré totalement termité par arrêté préfectoral : pour la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un état relatif à la présence de termites rejoint le dossier. Il n’existe en revanche pas d’arrêté préfectoral sur la mérule, ce que le vendeur indique à l’acquéreur (préfecture de la Charente-Maritime).
- Inondation. Le plan de prévention du risque d’inondation de Saintes, approuvé le 21 décembre 2011, et celui de Saint-Jean-d’Angély, plus ancien, approuvé le 28 juin 1996, figurent parmi les plans de prévention approuvés par la préfecture. Si votre bien se trouve dans le périmètre d’un plan approuvé, l’état des risques le mentionne.
- Radon. Selon les données de Géorisques, Rochefort, Jonzac et Saujon sont classées en catégorie 2 pour le potentiel radon. L’information sur le radon prévue dans l’état des risques vise les zones à potentiel radon élevé, de niveau 3 : vérifiez le classement de votre commune.
- Sinistres indemnisés. Un sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle depuis que vous possédez le bien, ou dont on vous avait informé à l’achat, doit figurer dans l’état des risques (article L125-5 du Code de l’environnement). Un sinistre est en cours ? Consultez notre page expert après une catastrophe naturelle en Charente-Maritime.
Enfin, si la maison a moins de dix ans, ou si elle a été agrandie depuis moins de dix ans par des travaux relevant de l’assurance décennale, l’acte mentionne l’existence ou l’absence des assurances de construction obligatoires, et l’attestation y est jointe (article L243-2 du Code des assurances). Retrouvez ces papiers dès à présent.
Comment se passe la visite
De la cave ou du vide sanitaire aux combles accessibles, l’expert passe le logement en revue et recueille son historique auprès de vous : travaux, sinistres, entretien. Structure, humidité, menuiseries, isolation et rénovations font partie de l’examen. Ce bilan ne se substitue pas aux diagnostics obligatoires : il évalue l’état général du bâti, ce qui n’est pas leur objet. Un acquéreur réclame une contre-visite ? L’expert peut être présent à vos côtés pour répondre aux questions techniques.
Ce que vous obtenez
Le rapport, écrit et argumenté, présente les défauts constatés et leur origine probable, les travaux conseillés avec une estimation, et les améliorations envisageables avant la mise en vente. Vous disposez ainsi d’un document clair à remettre aux acheteurs. Les agences immobilières peuvent aussi s’en servir pour présenter des biens accompagnés d’informations vérifiées, et se démarquer.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux réparer ou ajuster le prix ?
Tout dépend du défaut et du coût des travaux. Certains vendeurs préfèrent vendre en l’état, en informant précisément les acheteurs ; d’autres traitent un point bloquant avant les visites. Le rapport vous donne les éléments pour comparer les deux options.
Ma maison a été fissurée puis réparée : dois-je le dire ?
Oui, mieux vaut le signaler par écrit, factures à l’appui. La clause d’exclusion des vices cachés ne vous couvre pas pour un défaut que vous connaissiez. L’expert peut décrire l’état actuel de la réparation dans son rapport.
Vous achetez aussi un bien ?
La même démarche existe côté acquéreur. Le bilan avant achat en Charente-Maritime vous renseigne sur l’état du bien convoité et chiffre les travaux avant la signature du compromis.
Vous mettez en vente à Rochefort, à Jonzac, à Saujon ou ailleurs en Charente-Maritime ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou décrivez votre bien (type, année de construction, commune) dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit.
