Le contrat de réservation de votre appartement neuf à Orléans comportait déjà un état des risques ; le jour de la livraison, c’est le logement lui-même qu’il faut confronter à la notice descriptive. Pour la réception de votre appartement neuf dans le Loiret, Groupe Experts Bâtiment vous assiste : l’expert compare l’appartement au contrat, aux plans et à la notice, puis veille à ce que chaque défaut soit écrit noir sur blanc dans le procès-verbal de livraison.
Livraison et réception : qui signe quoi en VEFA
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est le promoteur qui reste maître de l’ouvrage jusqu’à ce que les travaux soient réceptionnés (article 1601-3 du Code civil) ; cette réception le concerne, lui et les entreprises. Votre rendez-vous à vous, c’est la livraison : vous prenez possession du logement et signez un procès-verbal où figurent vos réserves.
Les appels de fonds suivent l’avancement du chantier et sont plafonnés à 95 % du prix quand l’immeuble est achevé. Le reste se paie à la remise du logement ; vous pouvez toutefois le consigner en cas de contestation sur la conformité au contrat (article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation).
Défauts apparents : un mois pour les signaler, un an pour agir
La loi maintient la responsabilité du promoteur pour les vices de construction et les non-conformités apparents tant que la réception des travaux n’a pas eu lieu et que le premier mois suivant votre entrée dans les lieux n’est pas écoulé (article 1642-1 du Code civil). En pratique :
- le jour de la livraison, inscrivez au procès-verbal tout ce que vous constatez ;
- durant le mois qui suit, signalez au promoteur, en recommandé avec accusé de réception, les défauts apparents découverts en vous installant ;
- faute de reprise, vous disposez d’un an pour saisir le juge, à compter de la date où le promoteur peut être déchargé de ces défauts ; passé ce délai, l’action est forclose (article 1648, alinéa 2).
Le délai d’un an encadre donc le recours en justice, et non la réalisation des travaux. Les désordres qui n’apparaissent que plus tard relèvent des garanties de bon fonctionnement et décennale, dues par le promoteur à partir de la réception des travaux (article 1646-1).
Le contrôle de l’expert, pièce par pièce
Contrat, plans et notice descriptive en main, l’expert vérifie :
- les surfaces, la distribution des pièces et les équipements promis ;
- les revêtements de sol, les faïences, les peintures et les portes intérieures ;
- les fenêtres, les volets roulants et leurs commandes ;
- l’eau, le chauffage, la ventilation et les équipements électriques ;
- le balcon ou la terrasse, la cave et la place de stationnement.
Il commente chaque point devant le représentant du promoteur, afin que la réserve soit rédigée sans ambiguïté. Lorsqu’un représentant refuse de noter une réserve, vous pouvez faire établir un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Acheter neuf dans le Loiret : un parc récent et un territoire exposé aux crues
Selon le recensement 2022 de l’INSEE, 39 605 résidences principales du Loiret ont été achevées entre 2006 et 2019, soit 13,0 % du parc. Les logements récents restent minoritaires dans le département, et une livraison ne se rejoue pas : mieux vaut s’y préparer avec les bons documents.
Le risque d’inondation fait partie de ces documents. Orléans appartient à un territoire à risque important d’inondation, dont la cartographie a été arrêtée le 18 décembre 2013, et le programme d’actions de prévention des inondations des Vals de l’Orléanais, labellisé le 12 décembre 2019, vise les crues lentes, le ruissellement et les remontées de nappe. Comme le rappelle la préfecture du Loiret, l’état des risques doit être annexé au contrat de réservation. Relisez-le avant la livraison ; sur place, l’expert regarde avec attention la cave, le stationnement en sous-sol et les évacuations d’eau.
Après la livraison : levée des réserves et suivi
Au moment de la levée des réserves, l’expert peut repasser pour contrôler chaque reprise. Son rapport écrit récapitule les défauts constatés, les réserves inscrites, les points à observer au fil des premiers mois, ainsi que les démarches à accomplir et leurs délais. Si les travaux de reprise traînent, l’agence privilégie d’abord la voie amiable, puis vous met si nécessaire en relation avec un avocat en droit de la construction partenaire du réseau. Des désordres plus importants apparaissent après coup ? Voyez la page sur les malfaçons de chantier dans le Loiret.
Questions fréquentes
Puis-je venir à la livraison avec un expert ?
Oui, vous pouvez vous faire assister par le professionnel de votre choix. Informez simplement le promoteur de sa présence à l’avance. C’est vous qui signez le procès-verbal ; l’expert vous conseille.
J’ai signé le procès-verbal sans réserve : que faire ?
Tout n’est pas perdu. Les défauts apparents peuvent encore être notifiés au promoteur pendant le mois qui suit la prise de possession. Demandez vite une visite à l’expert, puis adressez vos réserves au promoteur en recommandé avec accusé de réception.
Le solde de 5 % est-il dû malgré mes réserves ?
En principe, oui : il se règle à la remise du logement. Vous pouvez néanmoins le consigner si vous contestez la conformité au contrat ; l’expert vous aide alors à décrire précisément les écarts constatés.
Et si vous faites construire une maison ?
En contrat de construction de maison individuelle, la réception se fait entre vous et le constructeur, avec d’autres délais. Consultez la page sur la réception de maison neuve dans le Loiret.
Une livraison prévue à Olivet, à Ingré, à Saint-Jean-de-la-Ruelle ou ailleurs dans le Loiret ? Appelez le 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou précisez la date et le lieu de la remise des clés dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit.
