Avant la première visite, mieux vaut savoir ce qu’un acheteur risque de vous opposer. Un expert avant vente dans le Territoire de Belfort passe votre maison ou votre appartement en revue et vous remet un rapport écrit sur son état, ses défauts et les améliorations possibles. C’est la mission de GEB Alsace, l’agence qui couvre le Territoire de Belfort : vous aider à défendre votre prix et à vendre en toute transparence.
Les arguments de l’acheteur, connus avant lui
Toiture à refaire, électricité à remettre aux normes, isolation insuffisante, fissure, cave humide : ces mots reviennent dans chaque négociation. Souvent, l’acheteur avance un montant de travaux sans devis précis pour obtenir une baisse. Face à lui, vous n’avez que votre parole.
Le bilan avant vente change la donne. Vous savez ce qui relève de l’usure normale, ce qui demande une réparation et ce qui constitue un défaut sérieux. Vous pouvez alors traiter certains points avant la mise en vente, en tenir compte dans le prix, ou opposer un avis technique écrit à une estimation de travaux exagérée.
Ce que la loi attend du vendeur
Vous devez garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage prévu, ou qui réduisent tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acheté, ou seulement à un prix moindre (article 1641 du Code civil). L’acheteur peut agir pendant deux ans à partir de la découverte du vice (article 1648).
La clause d’exclusion de garantie, fréquente entre particuliers, ne vous couvre que si vous ignoriez le vice (article 1643). Taire un défaut que vous connaissez vous expose donc. À l’inverse, un défaut décrit par écrit avant la signature n’a, en principe, plus rien de caché pour l’acheteur. Si vous le souhaitez, le rapport peut être annexé au compromis.
Informer sur les risques dès l’annonce
Depuis le 1er janvier 2023, l’information sur les risques commence dès l’annonce immobilière, et l’état des risques est remis à l’acheteur lors de la première visite, comme le rappelle la préfecture du Territoire de Belfort (décret du 1er octobre 2022). Dans le sud du département, il peut s’agir du risque d’inondation : le plan de prévention du risque inondation du bassin de l’Allaine a été approuvé à Delle le 2 juillet 2004, puis dans 13 autres communes le 23 décembre 2005, dont Grandvillars.
D’autres mentions complètent le dossier :
- si votre bien a été indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle pendant que vous en étiez propriétaire, vous devez en informer l’acheteur par écrit (article L125-5 du Code de l’environnement) ; notre page expert après une catastrophe naturelle dans le Territoire de Belfort détaille ces situations ;
- sans diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif en cours de validité lorsqu’il est exigé, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) ;
- pour une construction ou une extension de moins de dix ans, l’acte indique si les assurances de construction obligatoires ont été souscrites (article L243-2 du Code des assurances).
Argiles et fissures : documenter avant de vendre
À Belfort, les coteaux de la Miotte et du Mont sont concernés par un aléa moyen de retrait-gonflement des argiles ; le reste de la commune est en aléa faible ou non exposé, selon le plan local d’urbanisme approuvé en 2021. Sur ces terrains, la moindre fissure intrigue les acheteurs. L’expert distingue une microfissure d’enduit sans gravité d’une fissure liée à un mouvement du sol, et vous dit si une expertise de fissures plus poussée est utile avant la vente.
La visite et le rapport
L’expert parcourt le bien, du sous-sol aux combles, et vous interroge sur les travaux, les sinistres et l’entretien. Il vous remet ensuite un rapport qui liste :
- les anomalies relevées et leur origine probable ;
- les travaux conseillés, par ordre de priorité, avec une estimation ;
- les améliorations qui valorisent le bien avant sa mise sur le marché ;
- les documents à rassembler pour le notaire et les acheteurs.
Ce bilan ne remplace pas les diagnostics obligatoires, qui gardent leur objet propre. Si un acquéreur revient avec son artisan pour une contre-visite, l’expert peut vous y accompagner.
Questions fréquentes
Quel est le bon moment pour faire le bilan ?
Avant de fixer le prix et de publier l’annonce. Vous aurez ainsi le temps de réaliser certains travaux, de rassembler les factures et de préparer vos réponses aux questions techniques. Un bilan réalisé en pleine négociation laisse moins de marge.
Suis-je obligé de remettre le rapport à l’acheteur ?
Aucun texte ne l’impose. Mais un défaut que vous connaissez ne doit pas être passé sous silence, et un écrit prouve ce qui a été porté à la connaissance de l’acheteur. Le transmettre avant la signature reste le moyen le plus simple d’en garder la trace.
Mon acheteur fait venir son propre expert : que faire ?
Acceptez la visite : c’est son droit, et votre rapport sert alors de point de comparaison. Il réalise de son côté l’équivalent d’un bilan avant achat. Si les conclusions divergent, les deux documents permettent de discuter point par point.
Vous vendez à Belfort, Bavilliers, Beaucourt ou ailleurs dans le Territoire de Belfort ? Appelez GEB Alsace au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou présentez votre bien dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit.
