Dans un immeuble parisien, le chantier du voisin se déroule souvent à quelques centimètres de chez vous : cloisons abattues au-dessus de votre plafond, trémie percée entre deux étages, sous-sol creusé contre votre mur. Avant que les travaux ne commencent, un constat de commissaire de justice à Paris (anciennement huissier) fixe l’état de vos murs et plafonds à une date certaine. GEB IDF vous indique ce qu’il faut faire constater et à quel moment, vous met au besoin en relation avec un commissaire de justice partenaire du réseau GEB, puis explique les désordres, ce qu’un constat ne fait pas.
Qui est le commissaire de justice ?
Depuis le 1er juillet 2022, une seule profession réunit les anciens huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires : le commissaire de justice, issu de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016. Officier public et ministériel, il a seul le pouvoir de délivrer les actes de procédure, une assignation par exemple, et de mettre à exécution les jugements. Un particulier comme un juge peut lui demander un constat.
Les constats utiles dans un immeuble parisien
- Avant les travaux d’un voisin : démolition, reprise en sous-œuvre, surélévation ou rénovation lourde de l’appartement voisin. Le constat décrit l’état de vos murs, plafonds et parquets, fissures anciennes comprises. Vous êtes vous-même maître d’ouvrage ? Faites-le dresser chez vos voisins, s’ils l’acceptent.
- Après l’arrêt d’un chantier : il date l’interruption et décrit ce qui a été fait, ce qui manque et ce qui encombre encore les lieux. Voir notre page sur les travaux à l’arrêt à Paris.
- Avant toute reprise de malfaçons : un défaut réparé ne peut plus être montré au juge.
- Après un orage : à Paris-Montsouris, le record de pluie en 24 heures, 104,2 mm, date du 6 juillet 2001, selon Météo-France. Sur une toiture ou une terrasse en chantier mal protégée, un constat dressé sans attendre décrit les traces d’eau et l’absence de bâche, avant tout nettoyage.
Le sous-sol réserve aussi des surprises : en 2025, 68 incidents ont été signalés à l’Inspection générale des carrières (IGC), dont 40 concernant le domaine public parisien, selon son rapport d’activité 2025. Si une cour s’affaisse ou si une cave se fissure après un chantier voisin, le constat fige les lieux ; l’expert recherche ensuite la cause, comme l’explique notre page expertise de fissures à Paris.
Permis de construire : dater l’affichage
Sur un chantier soumis à permis de construire, un panneau visible depuis la rue doit rester en place jusqu’à la fin des travaux. Le voisin qui veut contester le permis dispose de deux mois pour saisir le juge, décomptés à partir du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R600-2 du Code de l’urbanisme). Si l’affichage est contesté, la charge de la preuve pèse sur le titulaire du permis : il doit établir quand l’affichage a commencé, qu’il n’a pas été interrompu et qu’il était lisible. D’où l’intérêt de faire constater le panneau dès sa pose, puis une seconde fois avant la fin des deux mois. Faute d’affichage, le délai pour agir s’étend jusqu’à six mois après l’achèvement des travaux.
Paris compte deux sites patrimoniaux remarquables, le Marais (3e et 4e arrondissements, 126 hectares) et le 7e arrondissement (194 hectares), où les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’accord des architectes des Bâtiments de France, selon la Ville de Paris. Là comme ailleurs, le constat d’affichage protège le titulaire du permis, et l’état des lieux avant travaux protège ses voisins.
La valeur d’un constat
Le commissaire de justice décrit ; il ne qualifie pas. Ses constatations sont purement matérielles, sans avis sur leurs conséquences de fait ou de droit, et, hors matière pénale, elles valent jusqu’à preuve contraire (ordonnance du 2 juin 2016, article 1) : un simple démenti de l’adversaire ne suffit pas à les écarter.
Il intervient dans votre logement à votre demande, ou constate depuis la rue. Pour entrer chez un tiers, il lui faut l’accord de l’occupant, sinon l’autorisation d’un juge, obtenue sur requête ou en référé. Avant sa venue, listez les points à décrire et réunissez plans et dates utiles.
Constat et expertise : décrire, puis expliquer
Un constat photographie une situation : longueur d’une fissure, chantier vide, panneau manquant. Les causes, la gravité, les solutions et le coût des reprises relèvent de l’expert bâtiment. Mustapha Doukhi, responsable de l’agence GEB IDF, vous aide à cibler ce qui doit être constaté avant que les traces ne s’effacent. Avant un gros chantier, le maître d’ouvrage peut en outre solliciter du juge une expertise préventive des immeubles voisins (article 145 du Code de procédure civile).
Pour un trouble anormal de voisinage, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge : conciliation, médiation ou procédure participative. Le constat sert alors de base aux échanges ; en cas d’échec, un avocat en droit de la construction à Paris prend la suite. Selon le contrat, la protection juridique peut couvrir les frais de constat.
Questions fréquentes
Un constat prouve-t-il qu’une entreprise a mal travaillé ?
Non, il prouve l’état des lieux à une date certaine. Désigner la cause et le responsable demande une analyse technique.
Le commissaire de justice peut-il visiter l’appartement voisin ?
Uniquement si l’occupant l’accepte ou si un juge l’autorise. À défaut, il décrit ce qu’il voit depuis votre logement ou depuis la rue.
Mon voisin du dessus refait tout son appartement : faut-il un constat ?
C’est prudent avant une démolition de cloisons, une ouverture de mur ou une reprise de plancher. Sans description préalable de votre plafond, l’ancienneté d’une fissure sera difficile à établir.
Un état des lieux à faire dresser ou des fissures à faire expliquer à Paris ? Appelez GEB IDF au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou décrivez votre situation dans le formulaire de demande d’expertise : le devis est gratuit. Pour découvrir l’agence, consultez la page GEB IDF, expert bâtiment à Paris.
