Maison de calcaire et de silex dans le Perche, maison de ville à Alençon, pavillon des années 1970 aux abords de Flers : dans l’Orne, plus d’une résidence principale sur deux a été bâtie avant 1971, et chaque époque de construction a ses points faibles. Pour une expertise des pathologies du bâtiment dans l’Orne, GEB Atlantique, agence du réseau Groupe Experts Bâtiment, vient sur place, établit l’origine du désordre et chiffre les réparations. Nous sommes experts d’assurés : nous travaillons pour vous seul, jamais pour l’assureur ni pour l’entreprise.
Pathologie du bâtiment : remonter du symptôme à la cause
On parle de pathologie quand un ouvrage ne remplit plus correctement son rôle : un mur se fend, un plancher fléchit, un enduit se détache, une pièce reste humide malgré le chauffage. Le symptôme saute aux yeux. La cause, elle, demande une enquête : elle se trouve parfois loin de l’endroit où le dommage apparaît, ou résulte de plusieurs facteurs qui se cumulent.
Trois familles de désordres reviennent régulièrement :
- Les fissures de façade, de pignon ou de dallage, à surveiller ou à traiter selon leur évolution : voir notre page expertise de fissures de maison dans l’Orne.
- L’humidité, qu’elle vienne d’une fuite, d’une infiltration, de la condensation ou du sol : voir notre page expert humidité et infiltrations dans l’Orne.
- Les défauts de travaux, quand un artisan a mal exécuté ou n’a pas terminé ce qui était prévu : voir notre page expert malfaçons de travaux dans l’Orne.
Un parc de logements majoritairement antérieur à 1971
Selon le recensement 2022 de l’INSEE, 33,7 % des résidences principales de l’Orne ont été construites avant 1946 et 53,6 % avant 1971. Une maison ancienne n’est pas fragile en soi : des murs épais en pierre, des mortiers de chaux et des charpentes en bois massif ont souvent traversé un siècle sans dommage notable.
Les difficultés naissent plutôt des transformations successives : un doublage collé contre un mur qui séchait naturellement, un enduit ciment sur une façade en moellons, une cloison supprimée pour agrandir une pièce, des réseaux refaits sans plan. L’expert reconstitue l’histoire du bâtiment avec vous, factures et photos à l’appui, avant d’attribuer un désordre à une cause.
Le bâti percheron : calcaire, silex et chaux
Dans le Perche ornais, le Parc naturel régional décrit une architecture traditionnelle dessinée par les tuiles plates, les sables ocre, jaunes ou roses, la pierre calcaire et le silex. Il range aussi les chaux naturelles et les grès parmi les matériaux du territoire, signale des charpentes le plus souvent en chêne des forêts locales et a édité en 2017 un guide de conseils pour restaurer ce patrimoine bâti.
Ces matériaux supportent mal certaines réparations modernes. Un rejointoiement au ciment sur un mur de calcaire et de silex, ou une peinture étanche sur un enduit à la chaux, peut enfermer l’humidité dans la maçonnerie : la pierre s’effrite, l’enduit cloque, le pied de mur reste mouillé. L’expert vérifie que les travaux qu’il préconise respectent la nature du mur.
Un risque sismique faible, d’autres pistes à explorer
D’après la préfecture de l’Orne, le zonage sismique national a été révisé par deux décrets du 22 octobre 2010. Géorisques place Alençon, Flers et Argentan en zone 2, de sismicité faible, et L’Aigle et Bellême en zone 1, très faible.
Le séisme est donc rarement la première hypothèse devant un mur fissuré. L’expert s’intéresse d’abord à ce qui agit sur la maison au quotidien : le sol et ses variations d’humidité, l’eau de pluie mal évacuée, la conception des fondations, la qualité des travaux réalisés.
Une mission conduite pour votre compte
Après un sinistre, l’assureur envoie en général un expert qu’il a choisi et qu’il rémunère. Vous pouvez faire appel au vôtre : il relit l’évaluation de la compagnie, signale les dommages omis ou sous-estimés et, si l’écart le justifie, rédige une contre-expertise.
- Le premier contact : vous exposez la situation par téléphone ou par le formulaire, et nous vous disons si une expertise se justifie, devis gratuit à l’appui.
- La visite : l’expert observe, mesure et photographie les désordres, dedans comme dehors, puis examine vos documents (devis, factures, procès-verbal de réception, contrat d’assurance).
- Le rapport : pour chaque désordre, la cause probable, sa gravité, les responsabilités, les garanties mobilisables et le coût estimé des travaux.
- La suite : une discussion avec l’entreprise ou l’assureur, rapport en main ; faute d’accord, un avocat en droit de la construction ou un commissaire de justice (anciennement huissier) partenaire prend le relais.
L’agence GEB Atlantique, qui intervient dans le département, a pour responsable Jean-Marie Arcier.
Questions fréquentes
Faut-il faire expertiser une maison ancienne avant de gros travaux ?
Rien ne l’impose, mais c’est souvent utile quand le projet touche la structure, l’isolation ou les murs extérieurs. Un état des lieux préalable repère les désordres existants et les points sensibles. Il évite aussi de confondre, plus tard, un défaut ancien avec une malfaçon de l’entreprise.
Que contient le rapport d’expertise ?
Il décrit chaque désordre constaté, photos à l’appui, en explique l’origine probable et en évalue la gravité. Il indique les solutions de reprise et leur coût estimé, ainsi que les responsabilités et les garanties à faire jouer. Vous pouvez le transmettre à l’entreprise, à l’assureur ou à un avocat.
Je suis locataire : puis-je demander une expertise ?
Oui. Le rapport décrit les désordres et leur origine probable, et distingue ce qui tient à l’usure ou à l’entretien courant de ce qui touche la structure, la couverture ou les réseaux. Il vous sert de base pour en discuter par écrit avec le propriétaire.
Un désordre vous inquiète ou une offre d’indemnisation vous paraît insuffisante ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou exposez votre situation dans le formulaire de demande d’expertise pour recevoir un devis gratuit. Retrouvez aussi la page de l’agence GEB Atlantique, expert bâtiment dans l’Orne.
