Une villa à Biarritz, un appartement de résidence à Pau, une ferme à reprendre dans l’arrière-pays : dans les Pyrénées-Atlantiques, les biens mis en vente ou livrés neufs ont peu de points communs, sinon la nécessité de connaître leur état avant de signer. Expert immobilier dans les Pyrénées-Atlantiques, l’agence GEB Atlantique examine votre future maison ou votre appartement, récent ou ancien, et vous remet un rapport écrit : défauts relevés, origine probable, travaux à prévoir et leur coût estimé.
Acheter, vendre, faire construire : quelle mission pour votre projet ?
Chaque étape d’un projet immobilier a son expertise. Il en existe quatre :
- Vous achetez dans l’ancien : avant le compromis, le bilan avant achat immobilier dans le 64 fait le tour du bien, recueille l’historique des travaux auprès du vendeur et évalue les reprises à financer.
- Vous vendez : l’expertise de votre bien avant la mise en vente repère ce que les visiteurs verront, pour décider de réparer ou d’en informer clairement les candidats à l’achat.
- Vous faites bâtir une maison : avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la réception se fait entre vous et le constructeur. L’expert vous assiste pour la réception de votre maison neuve et la levée des réserves.
- Vous avez acheté sur plan : le jour de la remise des clés d’un appartement en VEFA, l’expert confronte le logement à la notice descriptive et formule avec vous les réserves que le promoteur devra reprendre.
Une expertise n’est ni un diagnostic ni une estimation
Les diagnostics fournis par le vendeur (performance énergétique, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état des risques…) obéissent chacun à une réglementation propre. Aucun ne dit si une poutre est attaquée, pourquoi un mur se lézarde ou combien coûtera une couverture à refaire.
L’expert en bâtiment examine l’ouvrage entier : gros œuvre, charpente et couverture accessibles, façades, traces d’humidité, menuiseries, équipements visibles. Il ne donne pas non plus la valeur vénale du bien, qui relève d’une estimation de marché : il décrit l’état technique et chiffre les remises en état. Face à un vendeur, une anomalie documentée et chiffrée par écrit est un argument solide.
Trois délais à garder en tête
- Maison neuve en CCMI : le maître d’ouvrage qui réceptionne sans être assisté d’un professionnel de la construction assuré pour cette mission dispose de huit jours, à partir de la remise des clés, pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents qu’il n’a pas signalés (article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation).
- Appartement neuf en VEFA : un défaut apparent peut encore être signalé au promoteur dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux (article 1642-1 du Code civil) ; à défaut de reprise, le juge doit être saisi dans l’année (article 1648).
- Logement ancien : l’action pour vice caché doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (articles 1641 et 1648 du Code civil).
Un rapport établi avant ces échéances décrit, date et chiffre chaque défaut, pour que vous puissiez le faire valoir à temps.
Le logement dans les Pyrénées-Atlantiques : maisons, appartements et résidences secondaires
D’après le recensement de 2022, le département compte 426 497 logements, presque autant d’appartements (49,0 %) que de maisons (50,4 %). 13,3 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, et 61,0 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Un logement occupé quelques semaines par an est peu surveillé : une fuite discrète, une ventilation insuffisante ou une gouttière bouchée peuvent agir longtemps avant d’être remarquées. Quand un tel bien est en vente, l’examen recherche aussi les signes d’un entretien espacé.
Les principales villes se partagent entre le Béarn et la côte basque. Selon l’INSEE (populations de référence en vigueur au 1er janvier 2026), Pau compte 80 441 habitants, Bayonne 54 306, Anglet 43 271 et Biarritz 26 206. Des quartiers de ces villes aux villages du Béarn ou du Pays basque, l’âge, les matériaux et l’exposition des bâtiments varient : l’examen s’y adapte.
Le rapport que vous recevez
Vous recevez un document écrit et argumenté : photos des constats, origine probable de chaque désordre, travaux classés selon leur urgence et ordre de grandeur de leur coût. L’expert n’a rien à vendre, ni le logement ni les réparations : son seul intérêt est de décrire le bâtiment tel qu’il est.
Jean-Marie Arcier, responsable de l’agence GEB Atlantique, coordonne ces missions dans le département. Si un désaccord naît ensuite avec un vendeur, un constructeur ou un promoteur, l’agence privilégie une issue amiable, puis peut faire appel aux avocats en droit de la construction et aux commissaires de justice (anciennement huissiers) avec lesquels travaille le réseau.
Questions fréquentes
L’expertise immobilière est-elle obligatoire ?
Non. Aucun texte ne l’impose pour acheter, vendre ou réceptionner un logement : seuls les diagnostics du dossier de diagnostic technique sont exigés lors d’une vente. Il s’agit d’une démarche volontaire, utile chaque fois qu’une décision engage un budget important.
Peut-on faire appel à l’expert après la signature de l’acte ?
Oui. Si un défaut se révèle après l’achat d’un logement ancien, l’expert en recherche l’origine et indique s’il pouvait être décelé lors des visites : la distinction entre vice apparent et vice caché en dépend. Gardez l’annonce, vos échanges avec le vendeur et les diagnostics remis : ils aident à établir ce que vous pouviez voir avant de signer.
Ma maison neuve est habitée depuis quelques mois : est-il trop tard ?
Non. Selon la nature du désordre, la garantie de parfait achèvement (un an), celle de bon fonctionnement des équipements dissociables (deux ans au moins) ou la décennale peuvent s’appliquer, à compter de la réception. L’expert décrit le défaut et vous indique laquelle invoquer.
Un achat, une vente ou une réception se prépare à Pau, sur la côte basque ou ailleurs dans le département ? Joignez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou présentez votre bien dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. Toutes les missions de l’agence sont réunies sur la page GEB Atlantique, expert bâtiment dans les Pyrénées-Atlantiques.
