Façade de Capbreton frappée par les vagues, sous-sol envahi par la boue en Chalosse, terrain qui a bougé à Saint-Martin-de-Seignanx : ces dégâts changent vite d’aspect, au fil des nettoyages et des réparations. Dans les Landes, le constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) fige l’état d’une maison ou d’un chantier à un jour précis, et ce qu’il relate vaut tant que l’adversaire n’a pas prouvé le contraire. L’agence GEB Atlantique vous aide à choisir quoi faire constater et à quel moment, vous oriente vers des commissaires de justice qui collaborent avec le réseau GEB, puis apporte l’explication technique qu’un constat ne contient pas.
Huissier hier, commissaire de justice aujourd’hui
L’ordonnance du 2 juin 2016 (n° 2016-728) a créé la profession de commissaire de justice, en place depuis le 1er juillet 2022 : elle réunit les anciens huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires. Ce professionnel, officier public et ministériel, est le seul à pouvoir délivrer les actes de procédure, comme une assignation, et à mettre les jugements à exécution. Vous pouvez le mandater pour un constat ; un juge peut aussi lui en confier un.
Vagues, orages, glissements : garder la trace avant de réparer
Capbreton a été reconnue en catastrophe naturelle pour les inondations par choc mécanique des vagues des 10 et 11 février 2024 (arrêté du 21 mai 2024, JO du 9 juin 2024). En Chalosse, l’arrêté du 16 décembre 2024 (JO du 21 décembre 2024) a reconnu six communes, dont Pomarez, Castelnau-Chalosse et Bastennes, pour les inondations et coulées de boue des 16 et 17 octobre 2024. À Saint-Martin-de-Seignanx, le mouvement de terrain du 1er juillet 2024 l’a été par l’arrêté du 24 mars 2025 (JO du 3 avril 2025).
Après ce type d’événement, on déblaie, on sèche et on répare sans tarder. Mais si un conflit se profile, par exemple avec l’entreprise qui a bâti un mur de soutènement ou avec un voisin dont le terrain a glissé sur le vôtre, il faudra pouvoir montrer l’état des lieux tel qu’il était après l’événement : un constat dressé avant la remise en état le conserve. Pour l’indemnisation elle-même, la déclaration faite à l’assureur dans les 30 jours suivant la parution de l’arrêté au Journal officiel, accompagnée de photos datées, ouvre le dossier. Voir notre page sur l’intervention d’un expert après une catastrophe naturelle.
Les constats courants en bâtiment
- Chantier chez le voisin : avant une démolition, un terrassement ou une surélévation, le commissaire de justice consigne l’état de vos murs, de vos façades et de vos clôtures, y compris les fissures déjà présentes. Quand c’est vous qui bâtissez, il opère chez les riverains, s’ils l’acceptent.
- Travaux interrompus : jour de l’arrêt, avancement, outillage et matériaux abandonnés. Voir notre page sur l’arrêt ou l’abandon de chantier dans les Landes.
- Défauts à reprendre : une fois corrigée, une malfaçon ne se montre plus ; faites-la décrire avant l’intervention.
Le panneau du permis de construire
Pendant tout le chantier, le bénéficiaire du permis doit maintenir sur son terrain un panneau visible et lisible de la rue. Les voisins disposent de deux mois pour former un recours, mais ce délai ne démarre qu’avec le premier jour d’un affichage ininterrompu de deux mois sur le terrain (Code de l’urbanisme, article R600-2). Si l’affichage est discuté, la preuve pèse sur le bénéficiaire : date de pose, continuité, lisibilité. Un constat le jour de l’installation, doublé d’un second avant l’expiration des deux mois, permet d’y répondre. Et si aucun panneau n’a jamais été posé, un tiers peut agir pendant six mois après l’achèvement des travaux.
La portée d’un constat, et ses limites
Le commissaire de justice relate ce qu’il voit et mesure, sans dire ce que cela implique en fait ou en droit. Hors procédure pénale, ses constatations valent jusqu’à ce que l’autre partie démontre l’inverse (ordonnance de 2016, article 1). Il opère chez vous ou depuis l’espace public à votre demande ; pour entrer chez quelqu’un d’autre, il lui faut l’accord de l’occupant ou, à défaut, une autorisation du juge, obtenue sur requête ou en référé.
Le constat décrit, il n’explique pas. L’expert de l’agence cherche la cause du désordre, mesure sa gravité, détermine et chiffre les travaux ; Nicolas Loyce, interlocuteur de l’agence GEB Atlantique, vous aide à dresser la liste des points à faire consigner. Avant un grand chantier mitoyen, le maître d’ouvrage peut aussi demander au juge qu’un expert décrive, avant tout procès, l’état des constructions voisines (article 145 du Code de procédure civile). Un conflit pour trouble anormal de voisinage suppose en principe, avant toute saisine du juge, une conciliation, une médiation ou une procédure participative : le constat alimente cet échange et, faute d’accord, l’avocat prend la suite (voir notre page avocat et droit de la construction dans les Landes). Selon votre contrat, la protection juridique peut prendre en charge le coût du constat.
Questions fréquentes
Après un sinistre reconnu, dois-je payer un constat pour être indemnisé ?
Non : la déclaration à l’assureur et vos photos datées ouvrent le dossier. Le constat se justifie surtout quand un désaccord se profile avant la remise en état.
Peut-on faire constater sans l’accord du voisin ?
Oui, pour ce qui se voit depuis votre propriété ou la voie publique. Au-delà, l’entrée chez lui suppose une autorisation du juge.
Un constat prouve-t-il la responsabilité de l’entreprise ?
Non : il établit un état à une date donnée. La cause des désordres et la part de chacun relèvent de l’analyse technique de l’expert.
Quand faire le constat avant les travaux du voisin ?
Avant toute démolition ou tout terrassement, quelques jours avant l’ouverture du chantier. Sans état initial, il est difficile de dater l’apparition d’une fissure.
Besoin d’un constat ou d’une explication technique sur un désordre dans les Landes ? Du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h, GEB Atlantique répond au 09 72 51 84 22 ; le formulaire de demande d’expertise vous permet aussi d’obtenir un devis gratuit. Voir également la page de GEB Atlantique, expert en bâtiment dans les Landes.
