(Ce post n’est donné qu’à titre indicatif et ne représente qu’une synthèse de l’un de nos rapports d’expertise).
Cet avis technique porte sur une découverte de fissures d’une maison d’habitation de plain-pied d’environ 108 m2 avec mezzanine comprenant un bâtiment existant des années 1950 et une extension des années 1980 ainsi qu’une dépendance en fond de parcelle.
Constats de l’expert
Façade Nord-Ouest :
L’expert constate dans un premier temps une fissure verticale sur la hauteur de la façade d’une largeur de 0,2 mm à 2mm. Par ailleurs des rebouchages au mortier ont déjà été réalisés puis repeints à l’aide d’une peinture de revêtements plastiques épais (RPE). Dans un second temps, il aperçoit une fissure d’une largeur de 0,5 mm qui démarre sous l’appui de fenêtre ainsi que des rebouchages sur les fissures et des reprises de peintures RPE. De plus, une fissure horizontale de 3 mm est observée à la jonction des fondations et du plancher de l’habitation. Enfin, l’expert constate une apparition de fissures sur les débords de toitures.
Façade Sud-Est :
L’expert observe une fissure verticale au droit de l’appui de fenêtre d’une largeur de 1 mm De plus, il remarque des micro-fissures horizontales dans le revêtement extérieur qui démarre de la coulisse du volet roulant et qui se prolonge sur la façade.
Façade Sud-Ouest :
L’expert constate une fissure en escalier ayant pour point d’origine le débord de toiture qui progresse en direction du store banne. Par ailleurs, il remarque que la peinture réalisée sur le rebouchage de la fissure cloque et s’écaille. Ce dernier constate une obturation de la gouttière par des feuilles et aiguilles de pins façade Sud-Est. Enfin, il remarque que le chapeau de la souche de cheminée est partiellement détruit. En effet, les descentes d’eau pluviales ne sont pas collectées dans des regards étanches en pieds de bâtiments.
Les préconisations ainsi que les conclusions de nos experts ne sont pas communiquées dans ce post. Si vous rencontrez des problèmes similaires, appelez-nous.
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Expertise et diagnostic sur les désordres visibles d’une habitation
Dans le cadre de cette expertise, notre expert a dû constater et apporter un diagnostic sur les désordres visibles d’une habitation acquise en avril 2021 auprès d’une agence.
Cette habitation a été construite il y a plus d’un siècle et se compose d’un rez-de-chaussée et de deux étages. La dernière rénovation remonte à il y a plus de quarante ans.
Les constats de l’expert
Tout d’abord, on constate une fissure en façade principale. Cette dernière est due à un mouvement de sol. Une aggravation a pu être générée lors de la création de l’ouverture de la fenêtre du rez-de-chaussée. Cette dernière ayant fragilisé le bâtiment, cela a pu induire ce type de désordre.
Fissures dues à un agrandissement
Une autre fissure de dilatation sur la face droite du bâtiment en vue de face. Cette dernière a été générée par la dilatation qui s’est produite entre le bâtiment principal et l’agrandissement. Les ouvrages n’étant pas sur les mêmes fondations, la mise en assise au sol et les forces exercées sur le bâtiment sont différentes.
Nous avons évoqué l’agrandissement du bâtiment précédemment, ce dernier est visible sur la face arrière et se désolidarise. Les nouveaux acquéreurs prévoient une dépose totale de cette partie.
Mouvements du sol
Ensuite, nous pouvons constater une troisième fissure, cette fois à l’intérieur de l’habitation sur le mur entre la partie salon et cuisine. La fissuration est située en face de la fissure visible en façade principale. Le mouvement du sol ayant généré la fissure extérieure est également à l’origine de la fissure visible de l’intérieur. Ainsi, le linteau est à déposer et remettre en œuvre.
Suppression d’une cloison
Dans le salon du rez-de-chaussée, les nouveaux acquéreurs ont enlevé une cloison au niveau de la porte d’entrée qui s’est avérée semi-porteuse du plancher du premier étage. De ce fait, cela a induit un fluage de ce dernier.
De plus, les poutres du plancher étaient habillées de fausse poutre, seule une poutre d’origine sur deux a été rénovée.
Donc les poutres non rénovées sont vétustes et la solidité du plancher est engagée. Cela est un danger pour la sécurité des biens et des personnes.
Autres désordres
Au niveau de l’électricité de l’habitation, une dépose totale est à prévoir et à remettre en œuvre car elle n’est pas conforme et cela constitue un danger.
Quant à l’isolation dans les combles, une dépose et une remise en œuvre est à prévoir car elle n’est plus en bon état.
Enfin, nous avons le garage qui est accolé à l’habitation. Celui-ci provoque des zones humides due à la présence du terrain naturel derrière ces élévations. Un drainage et une étanchéification des murs devra être mis en œuvre.
Conclusion de l’expertise
Selon l’expert, il faudra réaliser une dépose du plancher et/ou un renforcement en sous œuvre sans délai, afin de le remettre en œuvre conformément aux règles de l’art et stabiliser de manière pérenne l’étage. Aussi, il faudra effectuer un contrôle au niveau des ancrages et des points d’appuis des poutres dans la superstructure du plancher du deuxième étage.
Pour les fissures, un contrôle périodique des fissurations est indispensable afin de contrôler leurs évolutions.
A court terme, une reprise devra être effectuée afin d’étanchéifier ces fissurations pour éviter toute infiltration d’eau.
Les points constatés lors de l’intervention de l’expert étaient visibles à l’achat et existaient depuis des années. L’intentionnalité de cacher les désordres par le vendeur n’est pas retenue. Un recours au titre de la garantie des vices cachés n’est pas possible.
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Expertise bâtiment : Réception de chantier sous contrat CMI
(Ce post n’est donné qu’à titre indicatif et ne représente qu’une synthèse de l’un de nos rapports d’expertise)
L’expertise est constituée d’un examen visuel des surfaces sans démontage ou sondage destructif et de relevés au moyen d’un réglet de 20 cm et d’un mètre ruban. Tout cela, dans le but d’émettre un avis technique concernant la réception de chantier sous contrat CMI en Charente-Maritime près de La Rochelle.
Les constats de l’experts concernant la réception de chantier sous contrat CMI
Enduits extérieurs :
Nous constatons que les enduits extérieurs sont enfouis d’environ 15cm dans le sol. Les graviers apposés en périphérie de bâtiment sont supérieurs au niveau de la dalle brute intérieure. (Niveau du seuil actuel).
Nous constatons que le niveau du sol de la propriété voisine est à environ 30cm au-dessus du niveau de sol extérieur. Nous ne pouvons pas vérifier la présence d’une étanchéité des parois enterrées. En absence de complexe d’étanchéité, des infiltrations futures peuvent avoir lieu. Ce point est à résoudre avec le voisin.
Nous relevons un éclat d’enduit eu niveau du faitage sur le pignon de l’habitation.
Nous relevons un défaut de réalisation des enduits sur le pignon arrière de l’habitation au niveau de la descente EP.
Ventilation :
Nous constatons que la colonne de chute des WC se trouve dans les combles et n’est pas raccordée à la tuile à douille en attente à proximité.
Il manque la pile au niveau de la bouche VMC des WC. Le détecteur ne fonctionne pas.
Plomberie chauffage, menuiseries intérieures et extérieures :
La bonde sous le robinet de puisage du garage est scellée dans la chape mortier et ne peut pas être raccordée.
La porte à galandage donnant sur le couloir doit être réglée.
Nous constatons que plusieurs regards EP sont recouvert d’enduit de façade.
Les regards du compteur d’eau et le regard des réseaux basse tension sont sous les terres et ne peuvent pas être repérés.
Le volet roulant de la cuisine ne descend pas. Il est bloqué dans le coffre.
La porte d’entrée ne plaque pas correctement en partie basse.
Plâtrerie et isolation :
Dans la pièce de vie des rebouchages non terminés sont relevés.
Le plaques de plâtre sont endommagées en plafond du garage au niveau de la fixation du rail de la porte basculante.
Nous ne relevons aucun coffrage empêchant l’isolant de l’habitation de s’étaler sur le plafond du garage non isolé.
Les préconisations ainsi que les conclusions de nos experts ne sont pas communiquées dans ce post. Si vous rencontrez des problèmes similaires, appelez-nous.
L’acquisition d’un bien immobilier est l’engagement financier le plus important d’une vie. C’est pour cette raison qu’il est recommandé d’effectuer une expertise maison avant achat pour se prémunir d’éventuels désordres ou vices cachés d’un logement que l’on s’apprête à acheter.
Réaliser une expertise avant achat vous permet d’acheter votre bien en connaissant tous les points forts et faibles du bien. Idéal également pour négocier le prix du bien, rassurer un banquier lors du financement et surtout vous rassurer.
Une expertise maison avant achat sur le terrain
Notre expert a été missionné près de Strasbourg pour analyser l’état de la structure du bâtiment et de l’humidité de la bâtisse.
Les constats de l’expert
Murs et structures du bâtiment
L’expert en bâtiment constate que le bâtiment est construit sur des moellons en grès. Le bâtiment présente de fortes présences d’humidité sont visibles et détectables sur 1m de haut. De ce fait, il est proche de la saturation complète en humidité. De plus, avant l’acquisition du bien des travaux de structure ont été entrepris sans se préoccuper des remontées d’humidité par capillarité.
Toiture et menuiseries extérieures
L’expert observe la toiture qui est en mauvais état, en effet beaucoup de tuiles sont très âgées et très poreuses. Un point important à signaler est l’absence complète de gouttière sur la partie cour et latérale. Cette absence engendre des désordres importants car les eaux de pluie s’écoulent le long des murs. C’est une des raisons principales des désordres d’humidité.
De surcroît, l’ensemble des menuiseries extérieures est composé d’un mélange de menuiseries PVC et bois. Leur remplacement est préconisé par l’expert, en intégrant des entrées d’air pour le renouvellement de l’air intérieur.
Ventilation, chaudière et trappe accès réseau
La maison ne possède pas de ventilation mécanique adaptée. Toutefois une installation de type déshumidicateur a été installée dans la cuisine, même si cette installation ne règle pas le phénomène complexe de cette habitation.
Au niveau de la chaudière, l’expert constate qu’elle est neuve. Sa puissance doit être adaptée au volume à chauffer. L’installation n’est pas conforme au niveau du raccordement électrique, pas de calorifugeage des tuyaux et la jonction mur ventouse n’est pas achevée.
Enfin, la trappe accès réseau est non isolée et située sous le réfrgérateur entraîne des remontées d’humidité et de condensation.
Conclusions et préconisations de l’expert
À la fin de son analyse du bâtiment, l’expert effectue une liste des travaux à réaliser pour pouvoir assainir cette habitation. Ainsi, l’expert en bâtiment émet ses conclusions quant à l’achat du bien de ses mandants.
Autre exemple d’expertise avant achat
Pour cette deuxième mission, l’expert a été missioné pour donner son avis technique sur l’état général de l’habitation visitée et de valoriser les travaux à prévoir pour la réfection de l’ensemble ; et de définir ainsi l’enveloppe financière complète dans le but d’acquérir ce bien.
Les constats de l’expert
La toiture
L’expert constate que la toiture est composée de trois générations de tuiles plates alsaciennes. La majorité des tuiles sont poreuses, il conviendra de les remplacer dans leur globalité. La zinguerie est également à reprendre au niveau des gouttières, des zincs, des noues mais aussi les abergements et l’ensemble des décentes et raccordement des eaux de pluie.
Fenêtres
L’ensemble des fenêtres de toit sont âgées, en mouvais état que ce soient les châssis, les habillages ou les fermetures. De plus, l’expert observe le corps de bâtiment de droite, les fenêtres ne sont plus étanches à l’air ni à l’eau. Sur la partie gauche, certains châssis sont relativement neufs, cependant l’ensemble des appuis de fenêtre en bois sont endommagés ou vieux, pas de tablettes de fenêtre présentes sur l’ensemble du bâti de la propriété. L’isolation thermique exigée à ce jour sur ce type de bâtiment n’est pas assurée par cette sorte de châssis et de portes.
Chauffage, production d’eau chaude et tableau électrique
Le chauffage principal est composé de radiateurs électriques de très anciennes générations. Il conviendra de procéder à leur remplacement afin d’avoir un confort moderne et d’abaisser les consommations.
Le ballon d’eau chaude traditionnel, d’une capacité de 200 ou 300 litres, est posé dans le sous-sol ; il n’y a pas d’isolation des conduites. Il conviendra de procéder au remplacement de cette ancienne installation pour avoir une meilleure performance énergétique.
Le tableau électrique est totalement protégé même si beaucoup d’éléments sont anciens. Il conviendra de vérifier que l’ensemble des prises sont reliées à la terre, ce qui n’était pas le cas dans 2 parties du bâtiment visitées par l’expert en partie gauche et central de la bâtisse.
Isolation, Boiserie et peinture
L’ensemble de la boiserie méritera d’être entretenu par la préparation et l’application de l’assuré, notamment en ce qui concerne les parties sous toiture et débords de toiture.
Concernant l’isolation, l’expert constate qu’il y a peu d’isolation thermique au niveau des toitures. Il conviendra de déposer l’ensemble de la plâtrerie intérieure qui est fissurée à différents endroits, compte tenu de la date de la mise en œuvre. L’expert conseille de procéder à l’isolation par Sarking, plus un intérieur entre chevrons, afin d’éviter de perdre le maximum de place dans l’habitation.
Ensuite, les peintures intérieures sont très anciennes ; il est suspecté la présence de plomb, notamment dans les pièces d’eau et dans la cuisine.
Ventilation, alimentation en eau et autres
L’expert en bâtiment constate qu’il n’existe pas de ventilation mécanique sur l’ensemble du bâtiment, seules quelques ouvertures, mais partiellement peintes au niveau des sorties visibles. D’autre part, aucune grille d’entrée d’air n’est installée sur les châssis des fenêtres.
Les alimentations en eau principale de la maison sont encore en acier galvanisé, des points de rouille au niveau des collecteurs et des jonctions sont visibles. Il y a lieu de procéder au remplacement des conduits par des produits type PER. Un recollement et une analyse des évacuations et des arrivées d’eau est nécessaire ainsi qu’un calorifugeage de l’ensemble des conduites, notamment en ce qui concerne l’eau chaude.
Le solivage dans la cave méritera d’être vérifié car des traces de petits dommages au niveau des bois sont visibles, certaines poutres ont été traitées d’autres non. Il conviendra de s’assurer du bon état de celles-ci.
Dans la partie remparts côté droit de la maison, l’expert aperçoit des fissures dans l’angle et au milieu du mur d’enceinte, fissures ou lézardes entre 2 et 3 cm sur toute la hauteur. L’agent immobilier précise que le mur était tombé et qu’il a été réparé. L’expert tient à préciser que l’ensemble est peut-être fragilisé, une étude structure devra confirmer l’état de soliditité de ce mur.
Conclusions
L’expert s’est cantonné à la partie isolation structure confort de la maison, toutes les parties décoration, aménagement intérieur resteront à l’appréciation des futurs acquéreurs avec le travail d’un architecte ou d’un maître d’œuvre.
Ainsi l’expert a annoncé une liste de travaux éventuels et un budget d’aménagement approximatif.
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