Les maisons anciennes sont nombreuses dans l’Orne, et les acheteurs arrivent souvent avec des questions précises sur la charpente, l’humidité ou les travaux déjà faits. Pour préparer la vente de votre bien avec l’aide d’un expert en bâtiment dans l’Orne, l’agence GEB Atlantique examine votre maison ou votre appartement, repère ce qui doit être réparé ou signalé, et vous remet un rapport écrit à présenter aux candidats. Vous vendez en toute transparence et réduisez le risque de contestation après la signature.
Connaître votre bien avant les acheteurs
Une couverture d’origine, une fissure sur un pignon, un sous-sol qui sent l’humidité : ces points freinent les acheteurs et nourrissent la négociation. Mieux vaut les avoir identifiés avant les visites que les découvrir lors d’une contre-visite, face à un acquéreur accompagné de son artisan.
Le bilan avant vente vous permet de :
- faire la part entre l’entretien courant, une réparation simple et un défaut sérieux ;
- décider s’il vaut mieux faire certains travaux avant la mise en vente ou en tenir compte dans le prix ;
- répondre aux questions des visiteurs avec des éléments écrits plutôt qu’avec des souvenirs.
Vices cachés : la règle, et la limite des clauses
Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur répond des défauts cachés qui empêchent d’utiliser normalement le bien, ou qui en réduisent l’usage au point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou seulement à un prix inférieur. Le délai pour agir est de deux ans, à partir du jour où le vice est découvert (article 1648).
Les ventes entre particuliers comportent souvent une clause d’exclusion de garantie : elle ne joue qu’au profit du vendeur qui ignorait le défaut (article 1643). À l’inverse, un défaut que l’acheteur connaissait avant de signer n’est plus caché pour lui. Le rapport, remis aux candidats et joint au compromis si vous le voulez, prouve ce qui leur a été dit.
Les informations à réunir pour vendre dans l’Orne
Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou à l’acte de vente. Lorsqu’un diagnostic exigé manque ou n’est plus valable (plomb, amiante, gaz, électricité, assainissement non collectif), le vendeur perd la possibilité d’écarter la garantie des vices cachés pour le défaut concerné (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Dans l’Orne, deux points méritent une attention particulière.
- La mérule. Plusieurs communes ornaises, dont Vimoutiers, Gacé et Mortagne-au-Perche, sont couvertes par un arrêté préfectoral de zone de présence d’un risque de mérule, selon la préfecture de l’Orne. Dans ces zones, l’information sur la mérule fait partie du dossier remis à l’acquéreur. Partout ailleurs, un bois humide ou altéré se signale aussi : l’expert le repère et en recherche la cause.
- L’état des risques. Il est remis dès la première visite et indique notamment si le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques. La préfecture recense six plans de prévention des risques d’inondation dans le département, de la vallée de la Sarthe à celle de la Risle, en passant par les bassins de la Vère et du Noireau. L’état des risques doit aussi signaler les indemnisations versées pour ce bien après une catastrophe naturelle pendant que vous en étiez propriétaire (article L125-5 du Code de l’environnement). Un sinistre reste à régler ? Voyez notre page sur l’intervention d’un expert après une catastrophe naturelle dans l’Orne.
Pour une maison bâtie, ou agrandie par des travaux relevant de la décennale, depuis moins de dix ans, l’acte de vente indique si les assurances obligatoires de construction ont été prises, et l’attestation y est jointe (article L243-2 du Code des assurances). Retrouvez dès maintenant ces documents.
Un bâti ancien à documenter
Selon le recensement 2022 de l’INSEE, 31 491 résidences principales de l’Orne, soit 24,3 %, ont été achevées avant 1919. Sur ces maisons, plusieurs générations de travaux se superposent : enduits refaits, combles aménagés, ouvertures créées, planchers renforcés ou non. L’expert distingue ce qui relève du vieillissement normal de ce qui traduit un désordre, et vous aide à présenter l’histoire du bâtiment aux acheteurs. En cas de trace d’humidité ou de bois dégradé, une expertise humidité et infiltrations peut en établir l’origine.
Déroulement et rapport
L’expert visite le logement, de la cave à la toiture quand elle est accessible, et vous interroge sur ses travaux, ses sinistres et son entretien. Il vous remet un rapport écrit : défauts constatés et origine probable, travaux conseillés avec une estimation, améliorations possibles avant la mise en vente. Ce bilan complète les diagnostics obligatoires sans les remplacer. Lorsqu’un candidat revient visiter avec un artisan, l’expert peut être présent pour répondre sur les points techniques.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux faire les travaux avant de vendre ?
Pas toujours. Une vente en l’état reste possible, à condition d’informer l’acquéreur et de refléter les travaux dans le prix. Le rapport chiffre chaque option pour vous aider à trancher.
Faut-il signaler un dégât des eaux réparé il y a plusieurs années ?
Une information écrite et précise vous protège mieux que le silence, car la clause d’exclusion ne couvre pas un défaut que vous connaissiez. Joignez les factures de réparation si vous les avez. L’expert peut vérifier qu’aucune trace active ne subsiste.
Je vends pour racheter : l’expert peut-il voir le futur logement ?
Oui, faites examiner aussi le bien que vous visez. L’avis d’expert avant un achat immobilier dans l’Orne vous renseigne sur son état et le coût des travaux avant de vous engager.
Vous vendez à L’Aigle, à Vimoutiers ou ailleurs dans le département ? Contactez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou présentez votre bien dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. L’équipe est présentée sur la page expert bâtiment dans l’Orne.
