Dans le Saumurois, une maison peut s’adosser à un coteau ou surplomber une ancienne cave creusée dans le tuffeau : ce point se vérifie avant de signer, au même titre que l’état de la toiture. Avec une expertise avant achat en Maine-et-Loire, l’agence GEB Atlantique, qui couvre tout le département, examine sur place la maison ou l’appartement que vous visez et vous remet un rapport écrit : défauts constatés, causes probables, travaux à prévoir et estimation de leur coût.
Ce que la visite et le dossier de diagnostics ne disent pas
Le vendeur vous remet un dossier de diagnostic technique : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, et termites lorsque le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté. Chaque diagnostic répond à une question réglementaire précise. Aucun n’a pour objet de dire si une charpente est saine, d’où vient une fissure ou ce que coûtera une couverture à refaire.
Or la garantie des vices cachés ne joue pas pour les défauts apparents, ceux dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil). Entre particuliers, l’acte contient en outre souvent une clause qui écarte cette garantie lorsque le vendeur ignorait le défaut. Un désordre visible mais passé inaperçu, ou un vice que personne ne connaissait, risque donc de rester à votre charge.
Avant le compromis : le bon moment pour l’expert
Une fois le compromis signé, l’acquéreur non professionnel n’a que dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de sa notification (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). C’est court pour organiser une visite technique : prévoyez l’expertise dès que le bien vous intéresse sérieusement.
Sur place, l’expert parcourt le logement des pièces enterrées aux combles et interroge le vendeur sur les travaux réalisés, les factures et les sinistres passés. Il regarde en particulier :
- les murs, les planchers et les fissures, intérieures comme extérieures ;
- la charpente et la couverture, quand elles sont accessibles ;
- les traces d’humidité, la ventilation et l’état des caves ;
- les menuiseries, l’isolation et les installations visibles ;
- la qualité des rénovations déjà faites.
Caves et coteaux : la vérification propre au Saumurois
Selon la préfecture de Maine-et-Loire, près de 20 000 cavités sont recensées dans le département, dont environ 90 % dans le Saumurois, qui compte la plus forte concentration d’habitats troglodytiques de France. Une cave, un coteau ou une pièce creusée dans la roche ne sont pas un défaut en soi, mais leur état fait partie de l’examen : fissures de voûte, blocs détachés, infiltrations, affaissement du terrain au-dessus.
Si une cavité menace le bâti, une aide publique existe. Depuis un décret du 29 avril 2021, le fonds de prévention des risques naturels majeurs, dit fonds Barnier, peut financer à 80 % les opérations de reconnaissance et de comblement de cavités souterraines ; la préfecture indique une prise en charge pouvant atteindre 36 000 € par bien, dans la limite de 50 % de sa valeur vénale (préfecture, taux et plafond). L’affaissement doit être dû à la cavité, le bien doit être assuré avec la garantie catastrophes naturelles et le danger doit être justifié par un pré-diagnostic réalisé par un expert (conditions d’éligibilité). Mieux vaut connaître ces conditions avant d’acheter qu’après.
Radon : un classement à lire dans l’état des risques
Le potentiel radon varie nettement d’une commune à l’autre. D’après Géorisques, Angers, Cholet et Trélazé sont classées en catégorie 3, celle d’un potentiel significatif, alors que Saumur est en catégorie 1. Dans une commune de catégorie 3, l’état des risques remis par le vendeur doit le mentionner. L’expert ne mesure pas le radon, mais il observe ce qui limite son accumulation : ventilation des pièces de vie, aération du sous-sol ou du vide sanitaire, séparation entre la cave et le logement.
Un chiffrage indépendant, pour négocier et pour votre banque
Ni le vendeur ni l’intermédiaire n’ont pour mission de chiffrer les travaux qui vous attendent. Les artisans, eux, se libèrent difficilement pour visiter une maison que vous n’avez pas encore achetée. L’expert, qui ne réalisera pas ces travaux, en donne une estimation écrite, poste par poste, et peut contrôler la cohérence des devis que vous avez déjà. Votre banque finance aussi la rénovation ? Ce document l’aide à apprécier l’enveloppe demandée.
Le rapport reprend les désordres constatés et leur emplacement, leur cause probable, leur degré d’urgence, les travaux à prévoir et les points à faire préciser par le vendeur. En cas de fissure marquée, une expertise de fissures en Maine-et-Loire permet d’aller plus loin ; si les murs ou la cave sont humides, l’expertise humidité et infiltrations prend le relais.
Questions fréquentes
Dois-je être présent pendant la visite ?
Ce n’est pas obligatoire, notamment si vous habitez loin du bien. L’expert peut organiser la visite avec le vendeur ou l’agence, puis vous appeler pour commenter ses constats.
La maison comporte une cave troglodytique : faut-il renoncer ?
Pas nécessairement. L’expert examine les parties accessibles et signale les indices qui appellent une étude plus poussée, comme des fissures de voûte ou des blocs détachés. Selon ses constats, il vous conseillera de faire intervenir un bureau d’études spécialisé avant de vous engager.
Intervenez-vous pour un appartement en copropriété ?
Oui. L’expert examine le logement et les parties communes accessibles, puis lit les procès-verbaux d’assemblée générale, qui renseignent sur les travaux votés ou envisagés. Il peut ainsi vous signaler une dépense à venir que l’annonce ne mentionne pas.
Vous visitez un bien à Saumur, à Angers ou ailleurs dans le département ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou indiquez l’adresse du bien et la date envisagée pour le compromis dans le formulaire de demande d’expertise : le devis est gratuit. Retrouvez aussi l’ensemble de nos expertises immobilières en Maine-et-Loire.
