Vous avez repéré une maison à Sées ou un appartement à Flers, et la signature du compromis approche ? Pour obtenir un avis d’expert avant un achat immobilier dans l’Orne, faites appel à l’agence GEB Atlantique : l’expert visite le bien, relève les désordres et leurs causes probables, puis vous remet un rapport écrit avec une estimation des travaux. Vous décidez ensuite d’acheter, de négocier ou de renoncer, sur la base de faits.
Ce que le dossier de diagnostic laisse de côté
Le vendeur vous remet un dossier de diagnostic technique : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, assainissement non collectif, état des risques, selon l’âge et la situation du bien. Chacun de ces documents vérifie un point réglementé. Aucun n’est chargé de dire si une charpente est saine, si une fissure évolue ou si un mur humide cache un problème d’évacuation des eaux.
Or la loi ne protège pas l’acheteur contre tout. La garantie des vices cachés exclut les défauts apparents, ceux que l’acheteur aurait pu constater lui-même (article 1642 du Code civil). Entre particuliers, l’acte contient aussi le plus souvent une clause qui décharge le vendeur des vices qu’il ignorait. Un défaut visible mais passé inaperçu, ou un défaut que personne ne connaissait, risque donc de rester pour vous.
La visite : quand et comment
Le moment le plus utile se situe avant le compromis. Après sa notification, l’acquéreur non professionnel ne dispose que de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) : un délai serré pour organiser une visite technique.
L’expert parcourt le bien du sous-sol aux combles, avec vous ou en votre absence, et questionne le vendeur sur les travaux réalisés, les factures et les sinistres passés. Il regarde en particulier :
- les murs, les planchers et les fissures éventuelles ;
- la charpente et la couverture, lorsqu’elles sont accessibles ;
- les traces d’humidité, la ventilation et l’écoulement des eaux autour de la maison ;
- les menuiseries, l’isolation et les installations visibles ;
- la qualité des rénovations déjà réalisées.
Marnières et radon : deux questions à poser dans l’Orne
Les marnières. Ces anciennes exploitations de craie, creusées surtout au XIXe siècle, s’ouvrent par un puits de 0,80 à 2 mètres de diamètre qui peut atteindre 50 mètres de profondeur, selon la DREAL Normandie. Beaucoup n’ont jamais été déclarées. La DREAL rappelle que la loi impose à toute personne qui connaît une cavité, ou un indice de cavité, d’en informer le maire. Avant d’acheter une maison avec terrain, demandez au vendeur et à la mairie si un indice est connu à proximité. L’expert signale de son côté un affaissement de sol ou une dépression suspecte et, en cas de doute, vous oriente vers un bureau d’études spécialisé.
Le radon. Ce gaz naturel provient du sous-sol. D’après Géorisques, Flers, Sées et Bagnoles de l’Orne Normandie sont classées en catégorie 3, celle d’un potentiel radon significatif, alors qu’Argentan est en catégorie 1. Dans les communes de catégorie 3, l’état des risques remis à l’acquéreur doit en faire mention. Seule une mesure par dosimètre indique la concentration réelle dans un logement ; l’expert, lui, observe ce qui favorise l’entrée du gaz, comme un sol de cave en terre battue ou une ventilation insuffisante.
Un chiffrage indépendant, pour négocier et pour financer
Ni le vendeur ni l’agent immobilier n’ont pour rôle de chiffrer vos futurs travaux. Les artisans se déplacent rarement pour un bien qui n’est pas encore à vous, et un devis établi à la hâte sous-estime souvent les reprises. Les mauvaises surprises arrivent alors une fois le budget bouclé.
L’expert vous donne une estimation indépendante et peut relire les devis que vous avez déjà obtenus. Si votre emprunt couvre aussi des travaux, votre banque dispose ainsi d’un budget écrit, établi par un tiers. Le rapport précise enfin les points à faire confirmer par le vendeur ou par un spécialiste. Si une fissure ou une humidité persistante pose question, une expertise des fissures de maison dans l’Orne ou une expertise humidité et infiltrations permet d’aller plus loin.
Questions fréquentes
Puis-je faire expertiser un bien que je visite pour la deuxième fois ?
Oui, c’est même le bon moment. L’expert peut se joindre à cette seconde visite ou passer seul avec le vendeur ou l’agence. Vous recevez ensuite son rapport avant de vous engager.
L’expertise est-elle utile pour un appartement en copropriété ?
Oui. L’expert examine le logement, puis les parties communes auxquelles il a accès : cage d’escalier, caves, façades. Pensez à demander au vendeur les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, qui renseignent sur les travaux votés ou à venir.
Le rapport me garantit-il une baisse de prix ?
Non. Il décrit l’état du bien et chiffre les travaux, mais la négociation se joue entre vous et le vendeur. Un défaut documenté par écrit reste simplement un argument plus solide qu’une impression de visite.
Vous préparez un achat à Alençon, à Argentan ou ailleurs dans le département ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou présentez votre projet dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. Pour connaître l’équipe, consultez la page de l’agence GEB Atlantique dans l’Orne.
