Dans un programme neuf de Saint-Jean-de-Védas ou de Pérols, le représentant du promoteur enchaîne parfois plusieurs remises de clés dans la même journée : la vôtre mérite d’être préparée. Pour la réception de votre appartement neuf dans l’Hérault, l’agence GEB Arc Méditerranée vous accompagne : l’expert compare le logement aux pièces du contrat (acte de vente, plans, notice descriptive) et fait inscrire chaque défaut au procès-verbal de livraison. Vous repartez avec la liste des réserves et le calendrier des démarches qui suivent.
En VEFA, vous prenez livraison : la réception des travaux revient au promoteur
Lorsque vous achetez en l’état futur d’achèvement, le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du Code civil) : c’est lui qui réceptionne avec les entreprises. Pour vous, le moment clé est la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, constatée par un procès-verbal où vos réserves sont inscrites. Votre interlocuteur est donc le promoteur vendeur, pas les entreprises.
Le prix se paie par échelonnement, en fonction de l’avancée du chantier, sans dépasser 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde devient exigible à la mise à disposition du logement, mais il peut être consigné si vous contestez sa conformité aux prévisions du contrat (Code de la construction et de l’habitation, article R261-14).
Après la remise des clés : un mois, puis un an
Le promoteur reste tenu des vices de construction et des défauts de conformité apparents : il ne peut en être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après votre prise de possession (article 1642-1 du Code civil). En pratique :
- au procès-verbal de livraison, faites inscrire tout ce que vous voyez ;
- pendant le mois qui suit, signalez par lettre recommandée avec accusé de réception les défauts apparents découverts en vous installant ;
- si rien n’est repris, le juge doit être saisi, sous peine de forclusion, dans l’année qui suit la date où le promoteur peut être déchargé (article 1648, alinéa 2). Quand la réception des travaux a précédé votre livraison, cela laisse au plus treize mois à compter de la remise des clés.
Ce délai d’un an encadre donc l’action en justice, pas la réparation des réserves. Pour les désordres qui se révèlent plus tard, le promoteur doit aussi les garanties de bon fonctionnement et décennale (article 1646-1), qui courent depuis la réception des travaux.
Le contrôle du logement, de l’entrée au balcon
Acte, plans et notice à la main, l’expert passe en revue :
- la conformité : superficies, découpage des pièces, emplacement des prises et des équipements annoncés ;
- les finitions : carrelage, faïence, peintures, plinthes, portes et placards ;
- fenêtres et portes-fenêtres, volets roulants et protections solaires prévues ;
- le chauffage, la climatisation si elle est prévue, la ventilation, la plomberie et le tableau électrique ;
- les annexes : terrasse ou balcon et l’évacuation de leurs eaux, cave, place de parking ou box.
Il commente chaque constat face au représentant du promoteur, afin que chaque réserve soit formulée sans équivoque. Si le promoteur refuse d’en inscrire une, un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier) peut être envisagé.
Le neuf dans l’Hérault : du collectif récent, parfois en zone inondable
Selon le recensement 2022 de l’INSEE, 120 217 résidences principales de l’Hérault, soit 21,1 %, ont été achevées entre 2006 et 2019, et 51,9 % des logements du département sont des appartements. Avec le collectif récent viennent des parties communes, des parkings en sous-sol et des toitures-terrasses à entretenir ensemble.
Autour de l’étang de l’Or, l’eau entre aussi en ligne de compte. Le PPRI révisé de Mauguio, approuvé le 5 mars 2025 d’après la DDTM de l’Hérault, couvre le débordement des cours d’eau et les aléas littoraux : submersion marine, déferlement et érosion. Son rapport de présentation fixe l’événement marin exceptionnel à 2,80 m NGF, en référence à l’événement historique de 1742. Pour un appartement livré dans une commune couverte par un tel plan, interrogez le promoteur sur la manière dont le programme intègre ses règles : hauteur des planchers, place des locaux techniques, accès au sous-sol.
Levée des réserves et suites
L’expert peut revenir quand le promoteur annonce la levée des réserves, afin de contrôler chaque reprise. Son rapport écrit reprend les défauts relevés, les réserves inscrites, les points à surveiller et les échéances à respecter. Si les reprises traînent, l’agence tente d’abord de régler la situation à l’amiable ; à défaut, un avocat en droit de la construction du réseau peut prendre le relais. Des désordres plus sérieux se déclarent ensuite ? Voyez nos pages sur l’expertise des malfaçons de chantier et sur les problèmes de chantier dans l’Hérault.
Questions fréquentes
Le promoteur impose l’horaire de livraison : puis-je venir avec un expert ?
Oui, rien ne vous interdit d’être accompagné par le professionnel de votre choix. Transmettez-nous la date dès que vous la connaissez et prévenez le promoteur que vous ne viendrez pas seul. C’est vous qui signez le procès-verbal ; l’expert vous conseille.
Une réserve n’est toujours pas levée plusieurs mois après : que faire ?
Relancez le promoteur par lettre recommandée en lui fixant une date. Gardez en tête l’échéance d’un an pour agir en justice, et ne laissez pas les relances amiables vous la faire dépasser. L’expert peut constater l’état de la reprise, et l’avocat partenaire préparer l’action.
Et si votre projet est une maison individuelle ?
Le cadre change : en contrat de construction de maison individuelle, c’est vous qui prononcez la réception face au constructeur. Tout est expliqué sur notre page consacrée à l’expertise de réception d’une maison neuve dans l’Hérault.
La livraison de votre appartement à Montpellier, à Mauguio ou ailleurs dans l’Hérault est programmée ? Réservez la présence de l’expert au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h), ou indiquez le jour prévu et la commune de la résidence grâce au formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. Pour en savoir plus sur l’équipe, consultez la page de notre agence d’expertise bâtiment dans l’Hérault.
