À la livraison d’un appartement acheté sur plan à Nice ou à Cagnes-sur-Mer, la visite ne s’arrête pas aux pièces de vie : la terrasse, la cave et le box en sous-sol font partie du lot et se contrôlent avant toute signature. Pour l’expertise de votre appartement neuf dans les Alpes-Maritimes, GEB Arc Méditerranée vous accompagne à la remise des clés : l’expert confronte l’appartement aux pièces de la vente (contrat, plans, notice descriptive), puis s’assure que tout défaut est noté sur le procès-verbal de livraison. Il vous explique aussi les échéances qui s’appliquent à ce que vous découvrirez en emménageant.
VEFA : la livraison n’est pas la réception
Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur reste maître de l’ouvrage, avec les pouvoirs qui s’y attachent, jusqu’à ce que les travaux soient réceptionnés (article 1601-3 du Code civil). Cette réception le concerne avec ses entreprises, pas vous. Pour l’acquéreur, l’étape qui compte est la livraison : la prise de possession de l’appartement, constatée par un procès-verbal sur lequel vos réserves sont inscrites.
Pendant le chantier, vous payez par appels de fonds selon l’avancement, et le total appelé ne peut excéder 95 % du prix une fois l’immeuble achevé. Les 5 % restants sont exigibles quand le logement vous est remis, mais ils peuvent être consignés si vous contestez que le logement corresponde au contrat (article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation).
Un mois pour signaler, un an pour agir
Pour les malfaçons et non-conformités visibles, la responsabilité du promoteur demeure tant que les travaux ne sont pas réceptionnés et tant qu’un mois ne s’est pas écoulé depuis que vous avez pris possession des lieux (article 1642-1 du Code civil). Concrètement :
- au rendez-vous de livraison, faites inscrire chaque réserve sur le procès-verbal ;
- au cours du mois suivant, envoyez au promoteur, par courrier recommandé avec avis de réception, la liste des défauts visibles découverts en emménageant ;
- si rien n’est repris, l’action en justice doit être lancée dans un délai d’un an, décompté à partir du moment où le promoteur peut s’en trouver déchargé ; passé ce délai, elle est forclose (article 1648, alinéa 2).
Une confusion revient souvent : ce délai d’un an ne fixe pas la date limite des réparations, il borne l’action en justice. Les désordres qui surviennent plus tard relèvent de la garantie biennale des équipements et de la garantie décennale, dont le point de départ est la réception des travaux (article 1646-1).
Le logement et ses annexes, point par point
- la conformité : surfaces, distribution des pièces, équipements et matériaux de la notice descriptive ;
- les terrasses et balcons : pentes, évacuations, seuils des baies, garde-corps ;
- les menuiseries, volets et stores ;
- la plomberie, la ventilation, le chauffage ou la climatisation, l’appareillage électrique ;
- les revêtements et finitions : carrelage, faïence, peinture, portes intérieures ;
- les annexes du lot : cave, box ou place de stationnement.
Chaque constat est discuté sur place avec la personne qui représente le promoteur, afin que la réserve soit écrite sans ambiguïté. Si elle refuse d’en noter une, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour la faire constater.
Le neuf dans les Alpes-Maritimes : un parc récent minoritaire
Les logements récents restent peu nombreux à l’échelle du département : selon le recensement 2022 de l’INSEE, 9,9 % seulement des résidences principales ont été achevées entre 2006 et 2019. Contrairement à l’ancien, ce logement bénéficie de garanties de constructeur, qui ne jouent pleinement que si les défauts sont signalés à temps.
L’eau mérite une attention particulière dans les résidences du littoral. Après les inondations du 3 octobre 2015, 23 diagnostics de vulnérabilité ont été réalisés en 2016 sur les copropriétés touchées de Mandelieu-la-Napoule (retour d’expérience de la DDTM). Le jour de la livraison, l’expert regarde donc aussi l’écoulement des terrasses, les seuils et les traces d’humidité dans la cave ou le parking.
Après la remise des clés : la levée des réserves
Quand le promoteur annonce les reprises, l’expert peut revenir s’assurer qu’elles sont faites, et bien faites. Son rapport écrit récapitule les défauts relevés, les réserves à notifier, ce qu’il faut observer durant la première année et le calendrier de vos démarches. Si les travaux traînent, l’agence tente d’abord de régler la question à l’amiable ; à défaut, un avocat en droit de la construction partenaire du réseau peut prendre le relais. Pour des désordres plus sérieux découverts ensuite, voyez notre page sur l’expertise des malfaçons dans les Alpes-Maritimes.
Questions fréquentes
Faut-il prévenir le promoteur que je viens avec un expert ?
C’est préférable, ne serait-ce que pour organiser le rendez-vous. Vous êtes libre de venir avec le professionnel de votre choix. L’expert vous conseille, mais c’est à vous seul de signer le procès-verbal.
J’ai signé le procès-verbal sans aucune réserve : que faire ?
Vous avez encore un mois, à compter de la prise de possession, pour notifier les défauts visibles. Faites venir l’expert sans tarder, puis adressez la liste au promoteur en recommandé avec avis de réception.
Puis-je bloquer le dernier versement au promoteur ?
Le dernier versement est exigible à la remise du logement. Il peut toutefois être consigné si vous contestez la conformité de l’appartement au contrat. L’expert vous aide à qualifier ce que vous constatez avant d’engager cette démarche.
Et si je fais construire une maison ?
Les règles diffèrent : avec un contrat de construction de maison individuelle, vous prononcez vous-même la réception, face au constructeur. Voyez notre page consacrée à la réception d’une maison neuve dans les Alpes-Maritimes.
Votre livraison est programmée à Antibes, à Nice ou dans une autre commune du département ? Réservez l’expert assez tôt, le devis est gratuit : joignez GEB Arc Méditerranée au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h), ou indiquez la date et la résidence via le formulaire de demande d’expertise.
