Sur des sols argileux qui gonflent quand ils s’humidifient et se rétractent en période sèche, les acheteurs regardent les murs de près et posent vite la question des fissures. Un expert avant vente dans le Tarn-et-Garonne examine votre maison ou votre appartement, distingue ce qu’il vaut mieux réparer de ce qu’il suffit de signaler, et rédige un rapport que vous pourrez montrer aux candidats à l’achat. C’est la mission de GEB Occitanie, l’agence du Groupe Experts Bâtiment dans le Tarn-et-Garonne : vous aider à vendre en toute transparence et à réduire le risque de litige après la signature.
Savoir avant les visites ce que l’acheteur remarquera
Une lézarde rebouchée, une toiture d’origine, des auréoles au bas d’un mur, une salle d’eau refaite sans facture : ces détails nourrissent la négociation. Il vaut mieux les connaître, et savoir ce qu’ils signifient, dès la mise en vente qu’au moment d’une contre-visite où l’acquéreur arrive accompagné d’un artisan.
Réalisé avant la diffusion des annonces, ce bilan sert à :
- trier ce qui tient du simple entretien, de la petite réparation ou du vrai défaut ;
- arbitrer entre réaliser certains travaux et les intégrer au prix ;
- répondre aux acheteurs avec un document écrit plutôt qu’avec des impressions.
Garantie des vices cachés : ce que risque le vendeur
Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur répond des défauts non apparents qui empêchent d’utiliser normalement le bien, ou qui en réduisent l’usage au point que l’acheteur aurait renoncé ou payé moins cher. L’acquéreur dispose ensuite de deux ans, à partir du jour où il découvre le vice, pour saisir la justice (article 1648).
Beaucoup d’actes entre particuliers écartent cette garantie par une clause, mais elle ne protège que le vendeur de bonne foi, qui ignorait le vice (article 1643). À l’inverse, un défaut expliqué à l’acquéreur avant la vente n’est en principe plus caché pour lui. Un rapport remis avant la signature, éventuellement annexé au compromis, conserve la trace de ce qui lui a été dit.
Radon, mérule, cavités : l’information due à l’acquéreur
Les diagnostics obligatoires sont annexés à la promesse ou à l’acte. Lorsque l’un d’eux est exigé pour votre bien (plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement non collectif) et qu’il manque ou n’est plus valable, la clause d’exclusion des vices cachés ne vous protège plus sur ce point (CCH, article L271-4). L’état des risques complète ce dossier ; il se communique dès la première visite. Dans le département, plusieurs rubriques méritent attention :
- Radon. Montauban est en catégorie 1, celle d’un potentiel faible ; à l’est du département, Laguépie et Varen relèvent de la catégorie 3, synonyme de potentiel significatif (Géorisques). Dans ces communes, l’information sur le radon fait partie de ce qui est dû aux acquéreurs et aux locataires.
- Mérule. L’occupant qui découvre ce champignon doit le déclarer en mairie, et le préfet peut délimiter des zones de présence d’un risque de mérule ; le vendeur doit indiquer à l’acquéreur s’il existe ou non un tel arrêté (réponse ministérielle, JO du 7 juillet 2026). Renseignez-vous en mairie avant de signer.
- Cavités. Sur les causses des gorges de l’Aveyron, la base nationale recense 313 cavités à Saint-Antonin-Noble-Val, presque toutes naturelles : avens, gouffres, grottes, pertes (Géorisques). Un affaissement connu sur le terrain mérite d’être mentionné par écrit.
- Sinistres indemnisés. Une indemnisation perçue au titre d’une catastrophe naturelle depuis que le bien vous appartient, ou dont vous avez été informé en l’achetant, doit figurer dans l’état des risques (Code de l’environnement, article L125-5).
Pour une maison de moins de dix ans, ou agrandie depuis moins de dix ans par des travaux soumis à la décennale, l’acte précise si les assurances de construction obligatoires ont été prises et les attestations y sont annexées (Code des assurances, article L243-2). Retrouvez-les dès maintenant.
Comment l’expert procède
Il visite chaque pièce, puis la cave, les combles et la toiture si l’on peut y accéder, en vous questionnant sur le passé du bien : chantiers réalisés, sinistres, entretien. Il observe la structure, l’humidité, les menuiseries, l’isolation et les rénovations. Son examen porte sur le bâti dans son ensemble, ce que les diagnostics obligatoires ne font pas, sans les remplacer pour autant. Lors d’une contre-visite, il peut aussi être présent pour répondre aux questions techniques d’un acquéreur.
Un rapport à montrer aux acheteurs
Vous recevez un document écrit et argumenté : défauts relevés et origine probable, travaux conseillés et leur estimation, améliorations envisageables avant la mise en vente. Présenté aux candidats à l’achat, il montre que vous n’avez rien à cacher. Une agence immobilière peut aussi s’en servir pour proposer un bien accompagné d’informations vérifiées.
Questions fréquentes
Dois-je réaliser les travaux avant de proposer la maison à la vente ?
Pas forcément. Vous pouvez vendre en l’état, en informant clairement l’acheteur et en ajustant le prix. Le rapport chiffre les deux options pour que vous choisissiez en connaissance de cause.
Une ancienne fissure réparée doit-elle être signalée ?
Mieux vaut l’écrire que la taire : la clause d’exclusion devient inopérante pour un défaut dont vous aviez connaissance. Si son origine reste incertaine, une expertise de fissures dans le Tarn-et-Garonne permet de l’établir.
Le bien a subi une inondation reconnue : que dire à l’acheteur ?
L’indemnité reçue après une catastrophe naturelle doit apparaître dans l’état des risques. Gardez les courriers de l’assureur et les factures des réparations : ils montrent ce qui a été repris. Pour un sinistre encore en cours, voyez notre page sur l’intervention d’un expert après une catastrophe naturelle.
Vous êtes acquéreur plutôt que vendeur ?
La démarche existe aussi côté acquéreur. L’expertise immobilière avant acquisition vous renseigne sur l’état de la maison et sur les travaux à budgéter avant tout engagement.
Vous mettez en vente une maison dans le Tarn-et-Garonne ? Décrivez-la dans le formulaire de demande d’expertise ou contactez GEB Occitanie au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h). Le devis est gratuit.
