Une chaumière au bord du marais de Brière, une villa balnéaire à La Baule-Escoublac ou une maison de pêcheur au Croisic : en Loire-Atlantique, bien des biens séduisent au premier regard, mais leur état ne se lit pas sur une annonce. Avec un bilan avant achat en Loire-Atlantique, GEB Atlantique, l’agence du réseau Groupe Experts Bâtiment dans le département, visite le logement avant que vous vous engagiez et vous remet un rapport écrit : défauts constatés, causes probables, travaux à prévoir et leur coût estimé. Vous pouvez alors acheter, négocier ou renoncer en connaissance de cause.
Avant le compromis, pas après
Le bon moment pour faire venir l’expert se situe avant la signature de l’avant-contrat. Une fois le compromis signé, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la notification de l’acte (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Dix jours suffisent rarement pour trouver un expert, organiser la visite et lire un rapport.
Les diagnostics fournis par le vendeur ne remplacent pas cet examen. Performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites : chacun répond à une obligation précise et suit une méthode imposée. Aucun n’a pour mission de dire si la charpente est saine ou d’où vient une fissure. Or la garantie des vices cachés ne couvre pas les défauts apparents, ceux dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du Code civil).
Ce que l’expert examine pendant la visite
L’expert parcourt le bien des soubassements visibles jusqu’aux combles et interroge le vendeur sur son histoire : année de construction, travaux réalisés et par quelles entreprises, sinistres déclarés, factures et attestations d’assurance. Il regarde notamment :
- la structure : murs porteurs, planchers, fissures, déformations ;
- la couverture et la charpente lorsqu’elles sont accessibles, avec les gouttières et descentes d’eau ;
- les traces d’humidité, la ventilation, l’état des pièces enterrées ;
- les menuiseries extérieures, l’isolation et les installations visibles ;
- la qualité des rénovations déjà réalisées.
Si une fissure importante ou une humidité persistante appelle une analyse plus poussée, voyez nos pages sur l’expertise des causes de fissures en Loire-Atlantique et sur les problèmes d’humidité et d’infiltration.
Chaume, littoral : des biens qui demandent un regard attentif
- Les toits de chaume de Brière. En 2020, 2 225 toits en chaume ont été inventoriés dans le Parc naturel régional de Brière, dont 35 % de construction contemporaine, selon une fiche d’inventaire du ministère de la Culture. Le roseau s’use de 3 à 5 mm par an : une couverture peut durer de 35 à 40 ans, et l’humidité accélère sa dégradation, comme les mousses, les lichens et les champignons. Avant d’acheter à Saint-Joachim ou ailleurs dans le marais, l’âge et l’état du chaume se discutent au même titre que le prix.
- Les plans de prévention des risques littoraux. Trois PPRL encadrent l’urbanisme de la côte. Celui de la presqu’île guérandaise et de Saint-Nazaire, approuvé par arrêté préfectoral du 13 juillet 2016, s’applique à huit communes, du Croisic à Saint-Nazaire (Ville de La Baule) ; les deux autres couvrent le nord de la baie de Bourgneuf et la Côte de Jade.
- Le recul du trait de côte. Six communes du département, dont La Baule-Escoublac et Pornichet, figurent sur la liste nationale des communes dont l’urbanisme doit être adapté au recul du trait de côte (ministère de la Transition écologique).
Sur un bien proche de la mer, l’expert examine l’effet du vent et des embruns sur les menuiseries, les ferrures et les enduits. Lisez aussi l’état des risques remis par le vendeur, et renseignez-vous en mairie sur les règles applicables à la parcelle avant d’envisager une extension.
Un chiffrage indépendant, pour négocier et pour votre banque
Chiffrer vos futurs travaux n’est le rôle ni du vendeur ni de l’agent immobilier. Les artisans, de leur côté, se déplacent peu pour un bien qui ne vous appartient pas encore, et un devis établi à la hâte risque d’oublier des reprises. L’expert vous donne une estimation indépendante, poste par poste, et peut relire les devis déjà obtenus.
Le rapport présente les désordres et leur localisation, leur cause probable et leur degré d’urgence, les travaux à prévoir et leur estimation, ainsi que les points à faire préciser par le vendeur. Si votre prêt finance aussi des travaux, ce chiffrage écrit vous aide à présenter un budget réaliste à votre banque.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il refuser la venue d’un expert ?
Rien ne l’oblige à l’accepter, mais un refus est déjà une information. Proposez une seconde visite en présence de l’agent immobilier, avec l’expert. Si l’accès reste impossible, mesurez le risque avant de signer.
Faites-vous aussi les appartements en copropriété ?
Oui. L’expert examine le logement et les parties communes accessibles : façades, cage d’escalier, toiture lorsqu’on peut y accéder, caves. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales complètent l’analyse, car ils révèlent les travaux votés ou repoussés.
Et si un défaut apparaît après l’achat ?
Si le défaut était caché lors des visites, la garantie des vices cachés peut jouer : vous avez deux ans à partir de sa découverte pour agir (article 1648 du Code civil). La clause d’exclusion fréquente dans les ventes entre particuliers ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice (article 1643). L’expert établit l’origine du désordre et son ancienneté.
Vous visitez une maison ou un appartement à vendre en Loire-Atlantique ? Appelez GEB Atlantique au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou indiquez l’adresse du bien et la date envisagée du compromis dans le formulaire de demande d’expertise : le devis est gratuit. Retrouvez aussi l’ensemble de nos expertises immobilières en Loire-Atlantique.
