Dans la vallée de l’Orge, un plan de prévention du risque inondation encadre ce que l’on peut construire ou agrandir : mieux vaut le savoir avant d’acheter une maison qui s’y trouve. Pour une expertise avant achat en Essonne, l’expert de l’agence GEB IDF visite la maison ou l’appartement, relève les défauts, estime les travaux et lit avec vous l’état des risques. Vous signez, négociez ou renoncez en connaissance de cause.
Avant le compromis, pas après
L’expertise trouve sa place avant la signature. Une fois le compromis signé, l’acquéreur non professionnel peut encore se rétracter pendant dix jours à compter du lendemain de sa notification (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation), mais ce délai laisse peu de marge pour organiser une visite technique.
L’enjeu est concret. La garantie des vices cachés ne couvre pas les défauts apparents, ceux dont l’acheteur aurait pu se rendre compte lui-même (article 1642 du Code civil). Et l’acte de vente entre particuliers comporte souvent une clause qui écarte cette garantie lorsque le vendeur ignorait le défaut. Ce que vous n’avez pas vu, ou que personne ne connaissait, risque donc de rester à votre charge.
Ce que l’expert examine pendant la visite
Du sous-sol ou du vide sanitaire jusqu’aux combles, l’expert parcourt le bien, avec vous ou en présence du vendeur, et l’interroge sur son passé : travaux réalisés, factures, sinistres déclarés. Il s’attache en particulier :
- aux murs, aux planchers et aux fissures, à l’intérieur comme en façade ;
- à la toiture, à la charpente et aux gouttières, lorsqu’elles sont accessibles ;
- aux traces d’humidité, d’anciennes infiltrations ou d’une montée des eaux ;
- aux menuiseries, à l’isolation et aux installations visibles ;
- à la qualité des rénovations déjà effectuées.
Zones inondables : ce que l’état des risques vous apprend
L’état des risques, joint au dossier de diagnostic, indique si le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention, une question qui se pose le long de plusieurs rivières du département. Le plan de prévention du risque inondation de l’Orge et de la Sallemouille, approuvé le 16 juin 2017, couvre 34 communes, dont 32 en Essonne, de Dourdan à Athis-Mons. Il vaut servitude d’utilité publique : si vous envisagez une extension ou des aménagements, son règlement s’appliquera à votre projet.
Onze communes du département font en outre partie du territoire à risque important d’inondation de la métropole francilienne, parmi lesquelles Draveil et Viry-Châtillon. Être en zone inondable n’interdit pas d’acheter. L’expert regarde alors de près le rez-de-chaussée et le sous-sol : enduits refaits à mi-hauteur, plinthes changées, traces de remontée d’eau. Si le bien a déjà été sinistré, notre page catastrophe naturelle en Essonne détaille les démarches.
Un chiffrage indépendant, pour négocier et pour la banque
Le vendeur et l’agent immobilier souhaitent conclure, et les artisans se déplacent rarement pour un bien qui ne vous appartient pas encore. Un devis établi à la hâte risque de sous-estimer les reprises, et les mauvaises surprises arrivent quand le budget est déjà bouclé. L’expert vous donne une estimation des travaux qui ne dépend de personne et peut relire les devis déjà obtenus. Quand l’emprunt couvre aussi des travaux, ce document chiffré appuie votre demande auprès de la banque.
Le contenu de votre rapport
- la description et la localisation des désordres ;
- leur cause probable et leur degré d’urgence ;
- les travaux à prévoir, avec une estimation ;
- les questions à poser au vendeur et les vérifications à confier à un spécialiste.
En cas de fissures marquées, l’expertise des fissures en Essonne permet d’en rechercher la cause. L’ensemble de nos missions figure sur la page expert immobilier en Essonne.
Questions fréquentes
Acheter en zone inondable : quelles précautions prendre ?
Lisez le règlement du plan de prévention pour la zone où se trouve le bien : il encadre surtout les constructions et les travaux à venir, ce qui compte si vous projetez d’agrandir. Demandez aussi au vendeur si le bien a déjà été inondé et indemnisé. L’expert repère de son côté les signes d’inondations passées.
Le délai de rétractation suffit-il pour faire venir un expert ?
Il est court : dix jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Une visite reste parfois possible dans ce délai si vous appelez dès la signature, mais mieux vaut l’organiser avant de vous engager.
Faut-il une étude de sol pour acheter une maison déjà construite ?
L’étude géotechnique préalable exigée en zone argileuse concerne la vente d’un terrain non bâti constructible, pas celle d’une maison existante. L’expert recherche en revanche les signes d’un sol qui bouge, comme des fissures qui s’élargissent, des portes qui coincent ou un carrelage qui se soulève. Il vous dit si une étude complémentaire se justifie.
Vous visitez un bien en Essonne et la signature approche ? Appelez l’agence GEB IDF au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou indiquez l’adresse du bien et la date de signature prévue dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit.
