Sur les collines de Grasse comme en bord de mer à Roquebrune-Cap-Martin, le charme d’une maison ou d’un appartement ne dit rien de l’état de sa terrasse, de sa charpente ou de ses murs de soutènement. Avant de signer, GEB Arc Méditerranée, votre expert pour bien acheter dans les Alpes-Maritimes, visite la maison ou l’appartement et vous remet un rapport écrit qui décrit les défauts, leur origine probable et le coût estimé des reprises. Vous achetez, négociez ou renoncez en connaissance de cause.
Pourquoi un regard indépendant avant de signer
Juger seul l’état d’un logement est difficile, surtout en une visite d’une demi-heure. Vendeur et agent immobilier ont intérêt à ce que la vente se fasse : chiffrer vos futurs travaux n’entre pas dans leur rôle. Les artisans se déplacent rarement pour un bien qui ne vous appartient pas encore, et un devis préparé dans l’urgence risque d’oublier des reprises que vous paierez ensuite.
L’expert, lui, ne vend rien. Il vous donne un avis objectif sur l’état du bien, vérifie que les devis déjà obtenus ne minimisent pas les travaux et vous fournit un chiffrage écrit, utile pour présenter à votre banque un budget réaliste si votre prêt finance aussi une rénovation.
Ce que la loi laisse à la charge de l’acheteur
Les défauts apparents, ceux que l’acquéreur pouvait constater par lui-même, ne relèvent pas de la garantie des vices cachés (article 1642 du Code civil). Entre particuliers, l’acte contient en outre souvent une clause d’exclusion de cette garantie, qui joue lorsque le vendeur ignorait le défaut. Une fissure visible mais mal comprise, ou une infiltration dont personne ne se doutait, peut donc rester à vos frais.
Le calendrier joue contre vous. Une fois le compromis notifié, l’acquéreur non professionnel d’un logement n’a que dix jours pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). L’expertise trouve donc sa place avant la signature.
Ce que l’expert examine sur place
La visite porte sur les parties accessibles, sans démontage ni sondage destructif :
- la structure : murs porteurs, planchers, fissures, déformations ;
- les toitures, toitures-terrasses et la charpente lorsqu’on peut y accéder ;
- les façades, les balcons et leurs garde-corps ;
- l’humidité, la ventilation et les traces d’infiltration ;
- les menuiseries, le second œuvre et les finitions ;
- les rénovations déjà réalisées, avec les factures que le vendeur peut produire.
La conformité de l’installation électrique n’est pas évaluée : elle relève du diagnostic obligatoire. L’expertise complète le dossier de diagnostics sans s’y substituer.
Inondation, littoral, radon : lire l’état des risques
Le vendeur vous remet un état des risques. Dans les Alpes-Maritimes, il mérite une lecture attentive :
- Inondation. Selon le dossier départemental des risques majeurs, 52 communes ont un plan de prévention des risques d’inondation approuvé et 25 un plan prescrit. Si le bien se trouve dans une zone réglementée, l’expert regarde la hauteur des planchers, les accès en sous-sol et les traces d’eau anciennes.
- Littoral. À la date du DDRM 2021, le département n’avait aucun plan de prévention des risques littoraux ; un porter à connaissance sur la submersion marine datait de 2015 (DDRM, risque littoral). Pour un rez-de-jardin proche du rivage, l’absence de plan ne signifie pas l’absence de risque.
- Radon. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, 126 communes sont classées en zone 3 de potentiel radon et 172 en zone 2, d’après le DDRM des Alpes-Maritimes. L’information des acquéreurs sur le radon vise les communes de catégorie 3.
Votre rapport avant achat
- les désordres relevés, localisés et photographiés ;
- l’origine probable de chacun et son urgence ;
- le coût estimé des travaux à engager ;
- les questions à poser au vendeur ou au syndic, et les points à confier à un spécialiste.
Lorsqu’une fissure ou une tache d’humidité soulève une question plus large, une expertise de fissures dans les Alpes-Maritimes ou une expertise humidité et infiltration permet d’approfondir.
Questions fréquentes
Pour un appartement, l’expert regarde-t-il aussi l’immeuble ?
Oui, dans la mesure où les parties communes sont accessibles : façades, cage d’escalier, caves, parfois la toiture-terrasse. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble lui permettent de repérer les travaux déjà votés ou repoussés.
Le terrain est en pente : qu’est-ce qui change ?
L’expert examine aussi les ouvrages qui tiennent le terrain et protègent la maison : murs de soutènement, restanques, drainage, évacuation des eaux pluviales. Un mur qui bombe ou se fissure peut annoncer des travaux lourds. Il vous indique si l’avis d’un bureau d’études géotechniques est utile.
Le compromis est déjà signé : est-il trop tard ?
Pas forcément. Le délai de rétractation de dix jours court à partir du lendemain de la notification du compromis. Contactez l’agence sans attendre : une visite peut parfois être organisée dans ce délai, selon les disponibilités et l’accès au bien.
Vous visitez un bien à Vence, à Valbonne ou ailleurs dans le département ? Avant de faire une offre, appelez GEB Arc Méditerranée au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ; vous pouvez aussi envoyer l’adresse et l’annonce du bien grâce au formulaire de demande d’expertise. Le devis ne vous engage pas et reste gratuit.
