Entre la vallée du Tarn et les coteaux de Lomagne, un projet immobilier porte le plus souvent sur une maison entière, avec ses murs, sa charpente, ses réseaux et un terrain argileux qui travaille au fil des saisons. Pour l’avis d’un expert en immobilier dans le Tarn-et-Garonne, l’agence GEB Occitanie passe en revue la construction, récente ou centenaire, et rédige un rapport argumenté que vous lisez avant de vous engager.
Un département de maisons, sur des sols qui bougent
D’après le recensement 2022 de l’INSEE, le Tarn-et-Garonne compte 137 027 logements, dont 78,5 % de maisons. On y achète donc rarement un simple lot de copropriété : on reprend un bâtiment complet, toiture, façades, canalisations et abords compris. Le même recensement dénombre 7 658 résidences secondaires et logements occasionnels, des maisons parfois fermées une partie de l’année, où une fuite ou une infiltration peut rester longtemps sans témoin.
Le sol mérite autant d’attention que les murs. Sur la carte nationale de 2020, 3 431,5 km², soit 92 % de la surface du département, sont classés en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (SDES, 2021). Une lézarde en façade, une porte qui frotte ou un carrelage décollé n’ont pas la même portée selon qu’il s’agit d’un mouvement ancien et stabilisé ou d’un désordre encore actif : c’est précisément ce que l’expert cherche à établir.
Acheter, vendre, faire construire : quelle mission choisir ?
- Vous achetez : le bilan technique avant acquisition recense les défauts, retrace l’historique du bien (travaux, sinistres, factures) et estime le coût des reprises avant le compromis.
- Vous vendez : l’expertise avant la mise en vente vous apprend ce que les acheteurs vont remarquer et vous permet de les informer par écrit.
- Vous faites construire : en contrat de construction de maison individuelle, la réception est prononcée par vous-même. L’expert confronte la maison au contrat, aux plans et à la notice, puis vous aide à formuler les réserves ; tout est détaillé sur la page consacrée à la réception d’une maison neuve.
- Vous achetez sur plan : en VEFA, la remise des clés se prépare elle aussi. L’expert inspecte l’appartement et ses annexes et fait porter les défauts sur le procès-verbal de livraison.
Un examen du bâti, pas un diagnostic ni une estimation
Performance énergétique, électricité, gaz, plomb, amiante, termites ou état des risques : chaque diagnostic obligatoire obéit à sa propre réglementation et répond à une question précise. Aucun ne dit si une charpente a été affaiblie, pourquoi un mur se fend ou ce que coûtera la réfection d’une couverture. L’expert regarde l’ouvrage dans son ensemble et remonte aux causes.
Il ne fixe pas davantage la valeur vénale du bien, qui relève d’une estimation. Son travail décrit l’état de la construction et chiffre les travaux : une base concrète pour discuter du prix, pour renoncer ou pour bâtir un budget.
Après la signature, des délais courts
- Dans l’ancien : le délai pour invoquer un vice caché est de deux ans et court du jour où le défaut est découvert (Code civil, articles 1641 et 1648). Ce que l’acheteur pouvait constater lui-même pendant les visites reste en revanche à sa charge (article 1642).
- Pour une maison en CCMI : le propriétaire qui réceptionne sans être assisté d’un professionnel de la construction assuré pour cette mission garde huit jours à compter de la remise des clés pour signaler par courrier recommandé les vices apparents qu’il n’avait pas réservés (CCH, article L231-8).
- Pour un appartement en VEFA : un mois après l’entrée dans les lieux pour dénoncer les défauts apparents, puis une année pour assigner le promoteur s’ils ne sont pas repris (Code civil, articles 1642-1 et 1648).
Établi avant ces échéances, le rapport décrit chaque défaut, le date et en chiffre la reprise.
Le rapport, et l’indépendance de celui qui l’écrit
Constats appuyés de photos, causes probables, travaux classés par ordre d’urgence et estimation de leur coût : le document se lit sans être du métier. L’expert de l’agence n’a ni maison à vendre ni chantier à décrocher : il n’a aucun intérêt à grossir un défaut, ni à le passer sous silence.
Les professionnels de la transaction peuvent aussi solliciter l’agence : un bilan dressé avant la mise en vente aide à présenter une maison sans zone d’ombre et réduit le risque de contestation après la signature.
Questions fréquentes
L’agence se déplace-t-elle partout dans le Tarn-et-Garonne ?
Oui, de Montauban à Beaumont-de-Lomagne et de Moissac à Caussade, en ville comme dans les hameaux. Il suffit d’indiquer la commune et la nature du bien ; le rendez-vous se cale ensuite sur vos disponibilités et, le cas échéant, sur celles du vendeur ou du constructeur.
Une maison inhabitée depuis des années peut-elle être examinée ?
Oui. L’accès s’organise avec le propriétaire, le notaire ou l’agence immobilière. Dans une maison longtemps fermée, l’expert porte une attention particulière à l’humidité, à la ventilation, à la couverture et aux canalisations restées sans usage.
Ma maison neuve est réceptionnée depuis peu : un expert peut-il encore intervenir ?
Oui. L’expert examine les désordres apparus et vous indique la garantie qui peut jouer : parfait achèvement la première année, bon fonctionnement pendant au moins deux ans pour les équipements dissociables, décennale pour les dommages graves. Toutes partent de la date de réception.
Un achat, une vente ou une réception se prépare dans le Tarn-et-Garonne ? Présentez le bien dans le formulaire de demande d’expertise ou appelez GEB Occitanie au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h). Le devis est gratuit. L’équipe est présentée sur la page de l’agence GEB Occitanie, expert bâtiment dans le Tarn-et-Garonne.
