Après une coulée de boue à Willems ou un mouvement de terrain à Caudry, on veut nettoyer et réparer vite ; mais ce qui a été remis en état ne peut plus être montré. Un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) décrit un bâtiment ou un chantier à une date certaine et fait foi jusqu’à preuve contraire. Pour faire appel à un commissaire de justice dans le Nord, Groupe Experts Bâtiment vous indique quand et quoi faire constater, vous met en relation avec les commissaires de justice partenaires du réseau GEB, puis apporte l’analyse technique qu’un constat ne contient pas.
Une seule profession depuis 2022
Depuis le 1er juillet 2022, une même profession, celle de commissaire de justice, réunit deux anciens métiers, huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire ; elle a été créée par une ordonnance du 2 juin 2016 (n° 2016-728). Officier public et ministériel, ce professionnel a seul qualité pour signifier les actes de procédure (une assignation, notamment) et pour mettre à exécution les décisions de justice. Un particulier peut aussi lui commander un constat, et un juge peut l’en charger.
Ce que prouve un constat, et ce qu’il ne dit pas
Le constat se limite aux faits matériels : le commissaire de justice ne donne aucun avis sur ce qu’ils impliquent, en fait comme en droit. En dehors du pénal, ses constatations valent jusqu’à preuve contraire (article 1 de l’ordonnance de 2016) : pour les écarter, l’adversaire doit prouver qu’elles sont inexactes.
Il se déplace chez vous à votre demande ou décrit ce qui est visible depuis la rue. Pour constater chez un tiers, il a besoin que l’occupant y consente ; sinon, une autorisation du juge, sur requête ou en référé, est nécessaire.
Les constats utiles en bâtiment
- Avant les travaux d’un voisin : démolition, terrassement, surélévation. Le constat décrit vos murs, façades et clôtures, fissures anciennes comprises. Pour une maison mitoyenne, à Roubaix comme ailleurs, il permettra de dater les désordres ultérieurs.
- Quand le chantier s’arrête : date de l’arrêt, avancement des ouvrages, matériel et matériaux abandonnés. Lire aussi notre page travaux à l’arrêt dans le Nord.
- Avant de reprendre une malfaçon : une fois corrigé, le défaut ne peut plus être présenté au juge ni à l’assureur.
- Pendant l’affichage d’un permis de construire : le panneau, lisible depuis la voie publique, ne doit pas être retiré avant l’achèvement des travaux.
Pour un voisin, le délai de deux mois pour contester ce permis devant le juge ne démarre qu’avec le premier jour d’un affichage continu de deux mois sur le terrain (article R600-2 du Code de l’urbanisme). Si la date est discutée, c’est au titulaire du permis de démontrer à quelle date l’affichage a débuté, qu’il est resté continu et qu’on pouvait le lire : plusieurs constats répartis sur la période en font la preuve. À défaut d’affichage, le recours reste ouvert jusqu’à six mois après la fin des travaux.
Inondation, mouvement de terrain : décrire avant de remettre en état
Par l’arrêté du 12 juin 2026, publié au Journal officiel du 13 juin, quatre communes, dont Caudry et Maretz, ont été reconnues en catastrophe naturelle pour des mouvements de terrain hors sécheresse survenus en 2025 et 2026. Willems et Gruson l’avaient été, avec deux autres communes, pour les inondations et coulées de boue du 1er août 2024, par des arrêtés des 18 et 19 novembre 2024 (JO du 3 décembre 2024).
Après un tel événement, la déclaration à l’assureur et la visite de son expert restent la voie normale. Le constat se justifie quand des travaux conservatoires ne peuvent pas attendre cette visite, quand un tiers est en cause (remblai, fossé, chantier voisin) ou quand l’étendue des dégâts est discutée.
Constat et expertise : deux outils qui se complètent
Le constat décrit : une fissure de telle longueur, un plancher gorgé d’eau, un chantier déserté. Il n’en donne pas la cause. L’expert bâtiment recherche l’origine, évalue la gravité, définit et chiffre les reprises : l’un fige la preuve, l’autre lui donne un sens. Avant un chantier d’envergure, le maître d’ouvrage peut en outre solliciter du juge une expertise préventive des constructions voisines (article 145 du Code de procédure civile).
Lorsque le différend relève d’un trouble anormal de voisinage, il faut en principe tenter une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant d’aller devant le juge ; constat et rapport servent alors de base à l’échange. Si la tentative échoue, un avocat en droit de la construction pour le Nord prend le relais. L’agence du Nord, dont Pascal Ploix est le responsable, vous aide à préparer la venue du commissaire de justice : points à relever, plans, dates des faits. Selon votre contrat, le coût du constat peut être pris en charge par votre protection juridique en cas de litige de construction.
Questions fréquentes
Avec un constat, l’entreprise sera-t-elle forcément condamnée ?
Non : le constat fixe l’état des lieux à une date certaine, sans dire d’où viennent les désordres ni qui en répond. Une analyse technique doit le compléter et, si l’entreprise conteste, une expertise judiciaire.
Le commissaire de justice peut-il dire si la fissure vient des travaux du voisin ?
Non. Il décrit ce qu’il voit, sans se prononcer sur l’origine. C’est le rôle de l’expertise, qui compare l’état relevé avant le chantier et celui observé après.
Je fais des travaux et mon voisin refuse l’état des lieux chez lui : que faire ?
Sans son accord, l’accès à sa propriété suppose une autorisation du juge. Le commissaire de justice peut toutefois décrire ce qui se voit depuis la rue, et vous pouvez demander au juge une expertise préventive avant d’ouvrir le chantier.
Vous hésitez entre un constat et une expertise pour votre maison dans le Nord ? Joignez Groupe Experts Bâtiment au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou exposez votre cas via le formulaire de demande d’expertise : le devis est gratuit. Plus d’informations sur la page de notre agence d’expertise bâtiment dans le Nord.
