Faire dresser un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier), c’est fixer l’état d’une maison, d’un mur ou d’un chantier à une date certaine, avec une valeur de preuve. Dans le Haut-Rhin, l’agence GEB Alsace vous aide à décider quand et quoi faire constater, vous oriente vers les commissaires de justice avec lesquels travaille le réseau GEB, puis explique techniquement ce que le constat a relevé.
Un officier public chargé de la preuve
La profession de commissaire de justice existe depuis le 1er juillet 2022. Elle réunit les anciens huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires, en application de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016. Officier public et ministériel, le commissaire de justice a le monopole de la signification des actes, comme l’assignation, et de l’exécution des décisions de justice. Il établit aussi des constats, sur demande d’un particulier ou sur décision d’un juge.
Ses constatations sont purement matérielles : il décrit ce qu’il observe, sans donner d’avis sur les conséquences de fait ou de droit. Hors matière pénale, elles font foi jusqu’à preuve contraire (ordonnance du 2 juin 2016, article 1). Une simple dénégation de l’entreprise ou du voisin ne suffit donc pas à les écarter.
Quatre situations où le constat s’impose
- Avant les travaux d’un voisin : démolition, terrassement, construction en limite de propriété. L’état des lieux décrit vos façades, murs, sols et clôtures, avec les fissures déjà présentes.
- Un chantier à l’arrêt : le constat date l’interruption, décrit les ouvrages réalisés et le matériel laissé sur place. La suite est détaillée sur notre page consacrée aux travaux à l’arrêt dans le Haut-Rhin.
- Des défauts visibles avant reprise : une fois réparés, un carrelage fissuré ou un enduit qui se décolle ne peuvent plus être montrés.
- Une coulée de boue venue d’un terrain voisin : si vous l’attribuez à un chantier ou à un aménagement, faites constater les dépôts et les traces d’écoulement avant le nettoyage.
Coulées de boue et sols argileux : les particularités du Haut-Rhin
Dans le Sundgau, les coulées de boue reviennent régulièrement : Altkirch a été reconnue neuf fois en catastrophe naturelle pour des inondations et coulées de boue entre 1983 et 2013, selon Géorisques. Lorsqu’un arrêté de catastrophe naturelle est publié, l’indemnisation passe par votre assureur : déclarez-lui le sinistre au plus tard 30 jours après la publication au Journal officiel, de préférence avec l’état estimatif de vos pertes. Le constat sert à autre chose : établir d’où vient la boue et ce qu’elle a touché, si vous mettez en cause un tiers. Voir aussi notre page sur la catastrophe naturelle dans le Haut-Rhin.
Les sols argileux sont l’autre piège. D’après le Dossier départemental des risques majeurs, toutes les communes du Haut-Rhin sont concernées par le retrait-gonflement des argiles, à des degrés divers, sauf six. Une maison de Riedisheim ou de Saint-Louis peut donc présenter des fissures bien avant le chantier voisin : sans état des lieux initial, dater leur apparition devient un sujet de discorde.
Permis de construire : dater l’affichage
Le panneau d’un permis de construire doit rester sur le terrain, visible depuis la voie publique, tout au long des travaux. C’est lui qui déclenche le délai de recours des tiers : deux mois à partir du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R600-2 du Code de l’urbanisme). Si l’affichage est contesté, le titulaire du permis doit prouver sa date, sa continuité et sa lisibilité, et des constats échelonnés le permettent. Sans affichage, un tiers peut agir jusqu’à six mois après l’achèvement des travaux.
Constater ne veut pas dire expliquer
Le constat décrit une fissure, sa longueur, son emplacement ; il ne dit pas si elle vient du sol, de la structure ou des travaux voisins. C’est le travail de l’expert bâtiment : rechercher la cause, apprécier la gravité, proposer et chiffrer les reprises. L’un fige la preuve, l’autre l’interprète.
Quand l’urgence l’impose, le constat passe en premier, et l’expert vous aide à dresser la liste des points à faire constater. Avant un chantier important, le maître d’ouvrage peut aussi demander au juge une expertise préventive des immeubles voisins (article 145 du Code de procédure civile). Guy Kienlen, maître d’œuvre et expert bâtiment agréé du réseau GEB, dirige l’agence. Si la discussion se durcit, un avocat en droit de la construction dans le Haut-Rhin peut prendre le relais.
Questions fréquentes
Après une coulée de boue, faut-il un constat pour être indemnisé ?
L’indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle passe par votre assureur, à qui vous déclarez le sinistre au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté. Le constat devient surtout utile si vous voulez rechercher la responsabilité d’un voisin ou d’une entreprise.
Le commissaire de justice dira-t-il qui est responsable des fissures ?
Non. Il décrit ce qui est visible, sans avis sur les causes ni sur les responsabilités. L’analyse de l’origine des désordres relève de l’expert.
Je fais construire : dois-je faire constater l’état des maisons voisines ?
C’est prudent avant une démolition, un terrassement ou un appui sur un mur mitoyen. Le constat chez vos voisins suppose leur accord ; à défaut, le juge peut autoriser la mesure, ou ordonner une expertise préventive.
Faut-il être présent le jour du constat ?
Mieux vaut l’être, avec les plans, les dates des faits et la liste des points à constater. Chez vous, le commissaire de justice intervient à votre demande ; depuis la voie publique, il peut aussi décrire ce qui est visible.
Un constat à prévoir ou un désordre à comprendre à Mulhouse, à Colmar ou ailleurs dans le Haut-Rhin ? Joignez GEB Alsace au 09 72 51 84 22 (du lundi au vendredi, 8 h – 12 h et 13 h – 18 h) ou exposez votre situation dans le formulaire de demande d’expertise. Le devis est gratuit. Pour en savoir plus, consultez la page de l’agence GEB Alsace, expert en bâtiment dans le Haut-Rhin.
