La garantie de livraison pour le CCMI

Ecrit par Franck Montelatici, directeur général de GEBING et Maître Frédéric TELENGA (Associé BJT AVOCAT)

Les constructeurs de maisons individuelles sont actuellement confrontés à la conjonction de l’augmentation du coût des matières premières, aux contraintes de la réglementation énergétique 2020 qui augmente aussi les coûts de construction, et à l’augmentation des taux d’intérêts bancaires. Ces différentes contraintes compromettent leur santé financière.


L’aggravation de la situation pour les CMI

L’aggravation de la situation pour les CMI

C’est dans ce contexte, particulièrement tendu, que nous avons assisté récemment à la faillite des groupes : GEOXIA, MAISON PHOENIX, MAISON FAMILIALE, ou encore MAISON CASTOR. Pour n’en citer que quelques-uns.

Il est probable que cette situation s’aggrave dans les mois à venir, et expose ainsi les clients des constructeurs de maisons individuelles au risque d’un inachèvement de leur construction.

Or, le maître d’ouvrage bénéficie d’une sécurité particulièrement efficace : la garantie de livraison.

Cette garantie est définie par I ’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation qui précise que la garantie de livraison « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délai convenu. »

Elle ne concerne donc pas le financement de la construction qui incombe bien évidemment au maître de l’ouvrage mais impose au garant de prendre à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction (CCH art. L.231-6 alinéa 2.a)).

Il est donc impératif, dans un premier temps, d’établir que la construction n’est pas achevée ce que peut contester le garant. Il s’agit d’une question technique qui nécessite l’assistance d’un expert privé si le maître d’ouvrage ne veut pas être soumis à l’appréciation unilatérale du garant.

Or, celui-ci peut engager sa responsabilité, dès lors qu’il est établi qu’il a agit avec légèreté ou en connaissance de l’inaptitude de l’entreprise choisie (CA Paris, 19e Chambre, Section A, 5 mars 2003, S.A. L’Equité c. S.A. CEGI). Il en résulte que la garantie ne porte pas uniquement sur un achèvement de la construction, mais bien sur un achèvement conforme aux travaux prévus au contrat. Le garant sera également tenu de restituer les sommes indues qui auraient été éventuellement perçues par le constructeur, malgré les interdictions légales ou contractuelles (CCH art. L.231-6 alinéa 2.b).

Enfin, le garant est tenu au règlement du montant des pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison. Le législateur a en effet imposé aux constructeurs de supporter les retards dans la livraison de l’ouvrage par la mise en place de pénalités d’un montant minimale de 1/3000 du prix convenu par jour de retard (CCH art. R.231-14).

En définitive, la garantie de livraison en CCMI peut donc être mise en oeuvre dans trois hypothèses : 

  • Soit lorsque les délais de livraison ne sont pas respectés  

  • Soit lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception n’ont pas été réalisés ; 

  • Soit lorsque le constructeur a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

  • Lorsque la notification a été adressée au constructeur après l’expiration d’un délai de 15 jours, suivant la date de la mise en demeure, lorsqu’elle est restée infructueuse

  • Soit lorsque la notification a été adressée à l’administrateur en cas de redressement judiciaire, à défaut de réponse dans le délai d’un mois de celle-ci, ou dans le cas de réponse positive, à défaut de continuation du contrat dans les 15 jours qui suivent la réponse.

Quelles obligations pour le garant  : 

  • Soit de choisir une entreprise fiable pour la poursuite des travaux. A défaut sa responsabilité restera engagée (CCH art. L.231-6 III, alinéa 1er). 

  • Soit de proposer, si l’immeuble est au stade hors d’eau, au maître de l’ouvrage de conclure directement et en son nom, avec la nouvelle entreprise, les contrats nécessaires à la poursuite des travaux (CCH art. L.231-6 III, alinéa 1er). Auquel cas le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

  • Soit d’exécuter lui-même ses travaux (CCH art. L.231-6 III, alinéa 3). Dans cette hypothèse, la responsabilité du garant pourra alors être engagée en tant que constructeur.

 Si en théorie, cette garantie est extrêmement protectrice des intérêts du maître d’ouvrage, nous constatons dans la pratique une tendance des garants à tenter de réduire le périmètre de cette garantie. Le garant peut ainsi être tenté de contester le caractère achevé de la construction, il peut inciter le maître d’ouvrage à privilégier les deux premières options (choix d’une entreprise par le maître d’ouvrage) qui auront tendance à diminuer les obligations du garant. 

Dans ce contexte, l’assistance d’un cabinet d’expertise spécialisé et d’un cabinet d’avocats permettra au maître de l’ouvrage de prendre des décisions à même de préserver ses intérêts. C’est aujourd’hui l’assistance que propose les partenaires GEBING et BJT. 

ARTICLE CO-ECRIT par Franck MONTELATICI (Directeur général du groupe GEBING) et Maître Frédéric TELENGA (Associé BJT AVOCAT)

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