L’acquisition d’un bien immobilier est l’engagement financier le plus important d’une vie. C’est pour cette raison qu’il est recommandé d’effectuer une expertise maison avant achat pour se prémunir d’éventuels désordres ou vices cachés d’un logement que l’on s’apprête à acheter. 

Réaliser une expertise avant achat vous permet d’acheter votre bien en connaissant tous les points forts et faibles du bien. Idéal également pour négocier le prix du bien, rassurer un banquier lors du financement et surtout vous rassurer.

Notre expert a été missionné près de Strasbourg pour analyser l’état de la structure du bâtiment et de l’humidité de la bâtisse.

L’expert en bâtiment constate que le bâtiment est construit sur des moellons en grès. Le bâtiment présente de fortes présences d’humidité sont visibles et détectables sur 1m de haut. De ce fait, il est proche de la saturation complète en humidité. De plus, avant l’acquisition du bien des travaux de structure ont été entrepris sans se préoccuper des remontées d’humidité par capillarité.

L’expert observe la toiture qui est en mauvais état, en effet beaucoup de tuiles sont très âgées et très poreuses. Un point important à signaler est l’absence complète de gouttière sur la partie cour et latérale. Cette absence engendre des désordres importants car les eaux de pluie s’écoulent le long des murs. C’est une des raisons principales des désordres d’humidité. 

De surcroît, l’ensemble des menuiseries extérieures est composé d’un mélange de menuiseries PVC et bois. Leur remplacement est préconisé par l’expert, en intégrant des entrées d’air pour le renouvellement de l’air intérieur.

La maison ne possède pas de ventilation mécanique adaptée. Toutefois une installation de type déshumidicateur a été installée dans la cuisine, même si cette installation ne règle pas le phénomène complexe de cette habitation.

Au niveau de la chaudière, l’expert constate qu’elle est neuve. Sa puissance doit être adaptée au volume à chauffer. L’installation n’est pas conforme au niveau du raccordement électrique, pas de calorifugeage des tuyaux et la jonction mur ventouse n’est pas achevée. 

Enfin, la trappe accès réseau est non isolée et située sous le réfrgérateur entraîne des remontées d’humidité et de condensation.

À la fin de son analyse du bâtiment, l’expert effectue une liste des travaux à réaliser pour pouvoir assainir cette habitation. Ainsi, l’expert en bâtiment émet ses conclusions quant à l’achat du bien de ses mandants.

Pour cette deuxième mission, l’expert a été missioné pour donner son avis technique sur l’état général de l’habitation visitée et de valoriser les travaux à prévoir pour la réfection de l’ensemble ; et de définir ainsi l’enveloppe financière complète dans le but d’acquérir ce bien.

L’expert constate que la toiture est composée de trois générations de tuiles plates alsaciennes. La majorité des tuiles sont poreuses, il conviendra de les remplacer dans leur globalité. La zinguerie est également à reprendre au niveau des gouttières, des zincs, des noues mais aussi les abergements et l’ensemble des décentes et raccordement des eaux de pluie.

L’ensemble des fenêtres de toit sont âgées, en mouvais état que ce soient les châssis, les habillages ou les fermetures. De plus, l’expert observe le corps de bâtiment de droite, les fenêtres ne sont plus étanches à l’air ni à l’eau. Sur la partie gauche, certains châssis sont relativement neufs, cependant l’ensemble des appuis de fenêtre en bois sont endommagés ou vieux, pas de tablettes de fenêtre présentes sur l’ensemble du bâti de la propriété. L’isolation thermique exigée à ce jour sur ce type de bâtiment n’est pas assurée par cette sorte de châssis et de portes.

Le chauffage principal est composé de radiateurs électriques de très anciennes générations. Il conviendra de procéder à leur remplacement afin d’avoir un confort moderne et d’abaisser les consommations. 

Le ballon d’eau chaude traditionnel, d’une capacité de 200 ou 300 litres, est posé dans le sous-sol ; il n’y a pas d’isolation des conduites. Il conviendra de procéder au remplacement de cette ancienne installation pour avoir une meilleure performance énergétique. 

Le tableau électrique est totalement protégé même si beaucoup d’éléments sont anciens. Il conviendra de vérifier que l’ensemble des prises sont reliées à la terre, ce qui n’était pas le cas dans 2 parties du bâtiment visitées par l’expert en partie gauche et central de la bâtisse.

L’ensemble de la boiserie méritera d’être entretenu par la préparation et l’application de l’assuré, notamment en ce qui concerne les parties sous toiture et débords de toiture. 

Concernant l’isolation, l’expert constate qu’il y a peu d’isolation thermique au niveau des toitures. Il conviendra de déposer l’ensemble de la plâtrerie intérieure qui est fissurée à différents endroits, compte tenu de la date de la mise en œuvre. L’expert conseille de procéder à l’isolation par Sarking, plus un intérieur entre chevrons, afin d’éviter de perdre le maximum de place dans l’habitation. 

Ensuite, les peintures intérieures sont très anciennes ; il est suspecté la présence de plomb, notamment dans les pièces d’eau et dans la cuisine.

L’expert en bâtiment constate qu’il n’existe pas de ventilation mécanique sur l’ensemble du bâtiment, seules quelques ouvertures, mais partiellement peintes au niveau des sorties visibles. D’autre part, aucune grille d’entrée d’air n’est installée sur les châssis des fenêtres. 

Les alimentations en eau principale de la maison sont encore en acier galvanisé, des points de rouille au niveau des collecteurs et des jonctions sont visibles. Il y a lieu de procéder au remplacement des conduits par des produits type PER. Un recollement et une analyse des évacuations et des arrivées d’eau est nécessaire ainsi qu’un calorifugeage de l’ensemble des conduites, notamment en ce qui concerne l’eau chaude. 

Le solivage dans la cave méritera d’être vérifié car des traces de petits dommages au niveau des bois sont visibles, certaines poutres ont été traitées d’autres non. Il conviendra de s’assurer du bon état de celles-ci. 

Dans la partie remparts côté droit de la maison, l’expert aperçoit des fissures dans l’angle et au milieu du mur d’enceinte, fissures ou lézardes entre 2 et 3 cm sur toute la hauteur. L’agent immobilier précise que le mur était tombé et qu’il a été réparé. L’expert tient à préciser que l’ensemble est peut-être fragilisé, une étude structure devra confirmer l’état de soliditité de ce mur.

L’expert s’est cantonné à la partie isolation structure confort de la maison, toutes les parties décoration, aménagement intérieur resteront à l’appréciation des futurs acquéreurs avec le travail d’un architecte ou d’un maître d’œuvre.

Ainsi l’expert a annoncé une liste de travaux éventuels et un budget d’aménagement approximatif.

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